التفاصيل طباعة نسخ

يتقدم المحكم بطلب الى المجلس الأعلى للتحكيم لتمديد مهلة التوقيع على وثيقة تحديد مهمة المحكم عملا بنص الفقرة 2 من المادة 13 من نظام المصالحة والتحكيم. ان الصيغة النهائية لوثيقة مهمة المحكم المعروضة على الطرفين لتوقيعها قد وضعت وفق الأصول المحددة في المادة 13 من نظام المصالحة والتحكيم العائد للمركز اللبناني للتحكيم وعلى أساس المستندات المقدمة وفي ضوء أقوال الطرفين الأخيرة الواردة في لوائحهما وبعدما صار الأخذ بعين الإعتبار بعض الملاحظات المقدمة من الطرفين، اذ لا يمكن عمليا الأخذ بكل ملاحظاتهما.

 

ان ما يحدد طبيعة التحكيم هي القواعد التي اختار المحتكمان أن يفصل المحكم على

 

اساسها نزاعاتهما، فيكون التحكيم عاديا اذا كانت قواعد القانون واصول المحاكمات العادية هي الواجب تطبيقها، ويكون التحكيم مطلقا اذا كانت القواعد هي الانصاف واجراءات غير تلك

 

المحددة في أصول المحاكمة العادية، ان فصل النزاع بالعدل والإنصاف والضمير يعني عمليا اعفاء المحكم من تطبيق قواعد القانون واصول المحاكمات العادية أي جعل التحكيم مطلقا بمفهوم المادة 777 من قانون اصول

 

المحاكمات المدنية ، ان التسليم هو نقل الشيء المبيع وجعله تحت سلطة ووضع يد المشتري بحيث يستطيع وبقي واضعا يده عليها،

 

امام الخيار بين التشدد في شكلية تتعلق بتحديد الشخص الموقع على مذكرة المحتكم بوجهه تاريخ 2011/3/1 بملاحظاته على مشروع وثيقة المحكم ولائحته الجوابية تاريخ 2011/5/9، وترجيح تأمين مصالح المحتكمين، ولا سيما حق المحتكم بوجهه بالدفاع، يرى المحكم ضميريا انه من العدل والإنصاف اعتماد الخيار الأخير ولا سيما أن لا لبس او ابهام او غموض في هوية الموقع وصفته.

 

ان قواعد العدل والإنصاف وصون قاعدة حق الدفاع توجب على المحكم اعتبار مذكرة المحتكم بوجهه تاريخ 2011/3/1 بملاحظاته على مشروع وثيقة المحكم ولائحته الجوابية تاریخ 2011/5/9 مقدمتين اصولا باعتبارهما موقعتين من المحامي....... الـذي يتمتـع بصفة تمثيل المحتكم بوجهـه، وذلك بغض النظر عن ذكـر اسـم المـحـامي .... فـوق التوقيع،

 

بصورة فعلية أن ينتفع منه عن طريق حيازته فعلا، ان قدرة المحتكم بوجهه على التحكم بعملية تنفيذ اعمال التعديل الداخلية في الشقة موضوع النزاع، بحيث يمكنه تقرير المباشرة بها، ومن ثم توقيفها، ولا سيما منع العمال الدخول اليها بإرادته المنفردة، تفيد أن المحتكم بوجهه لم يتخل عمليا عن الشقة المذكورة

 

ان ما التزم به المحتكم بوجهه تجاه المحتكم بموجب عقد البيع تاريخ 2007/10/9 لجهة التسليم هو تسليم الشقة موضوع النزاع بتاريخ معين ومكتملة الأوصاف أي مبنية ومجهزة مع ما يتبعها من موقفين لسيارتين ومخزن، وفقا لما هو مفصل في المستندات المرفقة بالعقد المذكور، وبالتالي يكون موضوع التسليم هو واحد وغير قابل للتجزئة، فإما أن يسلم المحتكم بوجهه للمحتكم الشقة موضوع النزاع مكتملة الأوصاف وبالتاريخ المتفق عليه، وأما أن يكون قد أخل بالتزامه، فلا يجوز النظر الى تسليم الشقة موضوع النزاع (أو عدمه) بمعزل عن

 

مواصفاتها ، ان ما نص عليه البند الحادي عشر من عقد البيع تاريخ 2007/10/9 من مبلغ الزم المحتكم بوجهه نفسه بدفعه في حال اخلاله بأي بند من بنود العقد... هو في الواقع بدل عطل وضرر مقطوع ومتفق عليه مسبقا بين الطرفين للتعويض عن الضرر المحتمل الذي قد يلحق بالمحتكم في حال اخلال المحتكم بوجهه باي بند ولإكراهه على التنفيذ، حيث تكون غرامة الإكراه في هذه الحالة بمثابة بند جزائي من حيث تحديد العطل والضرر (بهذا المعنى قرار محكمة التمييز – رقم 32 تاريخ 1969/2/11 – النشرة القضائية 1969 ص 1011 فيتوجب هذا المبلغ بمجرد توافر الشروط الموضوعية لإخلال ما.

 

ان البند الجزائي هو البند الذي بموجبه يتفق فريقا العقد على تحديد مسبق ويشكل مقطوع للتعويض الذي سوف يستحق في حال عدم تنفيذ أحدهما موجبه التعاقدي. ان المحكم يرى ضميريا في القاعدة التي نصت عليها المادة 266 من قانون الموجبات والعقود وفي التفسير لها الذي اعتمده اجتهاد المحاكم اللبنانية مقاربة عادلة ومنصفة لإعادة وصف المبلغ الذي الزم المحتكم بوجهه نفسه يدفعه في حال اخلاله بأي بند من بنود العقد وقدره 100,000/ د.أ. (مائة الف دولار أميركي)، من غرامة اكراهية الى بند جزائي على سبيل الإكراه على التنفيذ وللتعويض عن العطل والضرر المحتمل حصوله وان من شان قبض المحتكم هذا المبلغ التعويض عليه لمجرد حصول اخلال في اي بند من بنود العقد ،

 

(المركز اللبناني للتحكيم، محكم فـرد، القضية التحكيميـة رقـم 87/م، صـدر بـتـاريـخ

 

(2011/9/29 اولا- في القواعد والإجراءات التي على أساسها يجب على المحكم فصل القضية

 

التحكيمية:

 

حيث أنه بمقتضى المادة 775 من قانون أصول المحاكمات المدنية يجوز أن ينفق الخصوم في البند التحكيمي أو في عقد التحكيم أو في عقد مستقل على أن يكون التحكيم عاديا أو مطلقا، وحيث أن المادة 776 من قانون اصول المحاكمات المدنية نصت على انه في حال شك في وصف التحكيم فإنه يعتبر تحكيماً عاديا،

 

وحيث أن المادة 777 من قانون أصول المحاكمات المدنية نصت على أنه في التحكيم المطلق يعني المحكم من تطبيق قواعد القانون وأصول المحاكمة العادية ويحكمون بمقتضى الانصاف على أن تستثنى من هذا الإعفاء قواعد القانون المتعلقة بالنظام العام والمبادئ الأساسية لأصول المحاكمة ولا سيما المتعلقة بحق الدفاع ويتعليل الحكم، وايضاً القواعد الخاصة بنظام التحكيم ولا يثبت التحكيم المطلق الا بمقتضى نص صريح في اتفاقية التحكيم أو في اتفاقية

 

وحيث ان جوهر التحكيم المطلق تمكين المحكم من حل النزاع المعروض عليه وفقا لقواعد

 

الإنصاف (يراجع بهذا المعنى قرار محكمة التمييز الغرفة الأولى رقم ( تاريخ 1990/12/13 - المجلة اللبنانية للتحكيم العربي والدولي 1996 عدد 1 ص 61)، وحيث ان ما يحدد طبيعة التحكيم اذن هي القواعد التي اختار المحتكمان أن يفصل المحكم على اساسها نزاعاتهما، فيكون التحكيم عاديا اذا كانت قواعد القانون واصول المحاكمات العادية هي الواجب تطبيقها، ويكون التحكيم مطلقا اذا كانت القواعد هي الإنصاف واجراءات غير تلك المحددة في أصول المحاكمة العادية،

 

وحيث انه من الثابت أن المحتكم والمحتكم بوجهه وقعا بتاريخ 2007/10/9 على عقد بيع سجل لدى الكاتب العدل في بيروت الأستاذ عز الدين عكوم تحت العدد 2007/2351، نظم علاقتهما في ما يتعلق بعملية بيع وشراء الشقة السكنية في الطابق الثامن من البناء القائم على العقار رقم 630/ رأس بيروت، وقد ورد صراحة في بنده الثالث عشر ما حرفيته:كل خلاف ينشأ عن تنفيذ أو تفسير أو صحة العقد الحاضر يحل عن طريق محكم فرد يعين من المركز اللبناني للتحكيم يفصل النزاع بالعدل والإنصاف والضمير وتكون الإجراءات تلك المتبعة لدى المركز.

 

وحيث ان المحتكم والمحتكم بوجهه حددا صراحة في البند الثالث عشر من عقد البيع تاريخ 2011/10/9 وبعبارات واضحة لا لبس فيها انه على المحكم المعين من المركز اللبناني للتحكيم العبارات الواردة لا تتحمل التأويل لهذه الجهة، وحيث أن المحتكم والمحتكم بوجهه عادا واكدا في المادة 7 (أ) من وثيقة تحديد مهمة المحكم اصول المحاكمات المدنية،

 

ان يفصل النزاع بالعدل والإنصاف والضمير، وذلك وفق الإجراءات المتبعة لدى المركز، وحيث أنه بموجب المادة 221 من قانون الموجبات والعقود، أن العقود المنشأة على الوجه القانوني تلزم المتعاقدين، ويجب أن تفهم وتفسر وتنفذ وفاقا لحسن النية والإنصاف والعرف، فلا يمكن لأي فريق تعديل العقد بإرادة منفردة، كما لا يمكن لأية ارادة أخرى غير ارادة المتعاقدين تعديل العقد (بهذا المعنى بداية بيروت، الغرفة الخامسة المدنية، رقم 833 تاريخ 1996/7/4 - مجلة العدل 1997 - عدد 1 - م. 132)،

 

وحيث انه من الواضح من مضمون البند الثالث عشر من عقد البيع تاريخ 2007/10/9، ولا خلاف عليه اصلا، ان نية المتعاقدين (فريقا القضية التحكيمية الحاضرة) اتجهت منذ البدء الى استبعاد أحكام القانون واصول المحاكمات المدنية للفصل في النزاع الذي قد ينشأ بينهما وتفضيل أحكام العدل والإنصاف والضمير والإجراءات المتبعة لدى المركز اللبناني للتحكيم، اذ ان

 

تاريخ 2011/4/18 الموقعة من وكيليهما على القواعد والإجراءات الواجب على المحكم اعتمادها حيث اوردا مضمون البند الثالث عشر من عقد البيع تاريخ 2011/10/9 بحرفيته، وحيث أن فصل النزاع بالعدل والإنصاف والضمير يعني عمليا اعفاء المحكم من تطبيق قواعد القانون واصول المحاكمات العادية اي جعل التحكيم مطلقا بمفهوم المادة 777 من قانون

 

وحيث أن توافق فريقي النزاع على اعطاء التحكيم صفة التحكيم المطلق واضح من صراحة النص الوارد في البند الثالث عشر من عقد البيع تاريخ 2007/10/9 ولاسيما أنهما أوجبا على المحكم تطبيق قواعد العدل والإنصاف، وهذان العنصران هما الركنان الأساسيان للتحكيم المطلق، مستبعدين بالتالي وبعبارات صريحة تطبيق قواعد القانون العادي،فيقتضي والحالة هذه اعتبار التحكيم موضوع القضية التحكيمية الحاضرة تحكيماً مطلقاً وفق ما تعرف عنه المادة 777 من قانون أصول المحاكمات المدنية وفصل النزاع من خلال تطبيق قواعد العدل والإنصاف والضمير والإجراءات المتبعة لدى المركز اللبناني للتحكيم مع مراعاة قواعد القانون المتعلقة بالنظام العام والمبادي لأصول المحاكمة، ولا سيما المتعلقة بحق الدفاع وبتعليل الحكم.

 

ثانيا- في طلب اخراج وعدم قبول لائحة المحتكم بوجهه الجوابية التي اشتملت

 

على دعوى تحكيمية مقابلة، تاريخ 2011/1/7، ولائحته الجوابية تاريخ

 

2011/5/9، ومذكرته بالملاحظات على مهمة المحكم تاريخ 2011/3/1: حيث انه يقتضي، بادئ ذي بدء، التطرق الى ما اثاره المحتكم لجهة ثبوت عدم صحة التوقيع المنسوب الى الوكيل المحامي ........ على بعض المستندات المقدمة من المحتكم بوجهه وعدم جواز التصحيح لإنتهاء المهل الإتفاقية،

 

وحيث انه وبالعودة الى نسخة المستند عنوانه "لائحة جوابية مع دعوى تحكيمية مقابلة تاریخ 2011/1/7 المضموم إلى ملف القضية التحكيمية الحاضرة، كما تسلمه المحكم من الأمانة العامة للمركز اللبناني للتحكيم، يتبين ان موقع تلك اللائحة والدعوى المقابلة هو بالفعل المحامي ......... وذلك بمقارنة التوقيع الوارد في آخرها مع التوقيع الوارد في الإنذار الموجه من المحامي محمد علي التل، الى المحتكم (المحتكم بوجهه) بتاريخ 2009/7/23 بواسطة الكاتب العدل في بيروت الأستاذ رائف سمارة تحت العدد 2009/7625 والمبرزة في الدعوى التحكيمية المقدمة من المحتكم كمستند رقم 10، بحيث يكون طلب المحتكم (المحتكم بوجهه) مقابلة لهذه الجهة، ولهذا المستند تحديدا مخالفا للواقع ومستوجب الردة

 

وحيث انه وبالعودة الى نسخة المحكم عن كل من مذكرة المحتكم بوجهه تاريخ 2011/3/1 بملاحظاته على مشروع وثيقة المحكم ولائحته الجوابية تاريخ 2011/5/9ء يتبين بالفعل أن التوقيع الوارد في آخرهما تحت اسم المحامـي ........ الى المحتكم (المحتكم بوجهه) بتاريخ 2009/7/23 بواسطة الكاتب العدل في بيروت الأستاذ رائف سماره تحت العدد 2009/7625 المبرزة في الدعوى التحكيمية المقدمة من المحتكم كمستند

 

رقم 10،وحيث انه من الثابت ان وكيل المحتكم تبلغ خلال الجلسة المنعقدة بتاريخ 2011/3/3 مذكرة المحتكم بوجهه تاريخ 2011/3/1، ومن بعده تبلغ خلال الجلسة المنعقدة بتاريخ 2011/5/9 لائحة المحتكم بوجهه الجوابية تاريخ 2011/5/9، وعقدت في هذه الأثناء في مكتب المحكم ما لا يقل عن ست جلسات دون ان يبدي وكيل المحتكم أي تحفظ عن مسألة الشخص الموقع على المذكرة واللائحة المذكورتين،

 

وحيث انه من الواضح بمقارنة التوقيع الوارد في آخر مذكرة المحتكم بوجهه تاريخ 2011/3/1 بملاحظاته على مشروع وثيقة المحكم وفي آخر لائحته الجوابية تاريخ 2011/5/9 مع التوقيع الوارد تحت اسم المحتكم بوجهه على كافة محاضر الجلسات العشر في القضية التحكيمية الحاضرة التي عقدت في مكتب المحكم، ولا سيما تلك التي سبقت اثارة المحتكم (المحتكم بوجهه) مسألة الشخص الموقع على المذكرة واللائحة المذكورتين، من أن الشخص الذي وقع عليهما هو المحامي ........ الحائز وكالة من المحامي ........ بموجب سند توكيل عام رقم 2002/162 مسجل في مكتب الكاتب العدل في بيروت الأستاذ رائف سمارة تاريخ 2002/4/26 تشمل حق المرافعة والمدافعة عن زبائن مكتبه ومنحته كافة الصلاحيات المعطاة له من زبائن

 

مكتبه،

 

وحيث أن المحتكم بوجهه قد وكل المحامي ........ بموجب سند توكيل عام رقم 2011/2433 مسجل في مكتب الكاتب العدل في بيروت الأستاذ رائف سمارة تاريخ 2011/4/5 تجيز له التحكيم وتقديم لوائح التحكيم وحضور جلسات المحكمين مع حق توكيل الغير بكل او بعض ما أوكل اليه، بحيث يكون موقع المذكرة واللائحة المذكورتين – وعلى خلاف ما ذكره وكيل المحتكم - معروفاً ومحدد الهوية وحائزا صفة تمثيل المحتكم بوجهه بصفته وكيل المحامي

 

........ وكيل المحتكم بوجهه، وحيث انه أمام الخيار فيما بين التشدد في شكلية تتعلق بتحديد الشخص الموقع على مذكرة المحتكم بوجهه تاريخ 2011/3/1 بملاحظاته على مشروع وثيقة المحكم، ولائحته الجوابية تاريخ 2011/5/9 وترجيح تأمين مصالح المحتكمين، ولا سيما حق المحتكم بوجهه بالدفاع، يرى المحكم ضميريا أنه من العدل والإنصاف اعتماد الخيار الأخير ولا سيما ان لا ليس او ابهام او غموض في هوية الموقع وصفته،

 

وحيث ان قواعد العدل والإنصاف وصون قاعدة حق الدفاع توجب على المحكم اعتبار مذكرة المحتكم بوجهه تاريخ 2011/3/1 بملاحظاته على مشروع وثيقة المحكم ولائحته الجوابية تاريخ 2011/5/9 مقدمتين أصولاً بإعتبارهما موقعتين من المحامي ........ الذي يتمتع بصفة تمثيل المحتكم بوجهه، وذلك بغض النظر عن ذكر اسم المحامي ........ فوق

 

التوقيع،

 

فيقتضي والحالة هذه رد طلب المحتكم بإخراج وعدم قبول لائحة المحتكم بوجهه الجوابية التي اشتملت على دعوى تحكيمية مقابلة مؤرخة في 2011/1/7 ولائحته الجوابية المؤرخة في 2011/5/9 ومذكرتـه بالملاحظات على مهمة المحكم تاريخ 2011/3/1 للأسباب المفصلة اعلام.

 

ثالثا- في مسألة تحديد ما اذا كان المحتكم قد استلم الشقة موضوع النزاع من المحتكم بوجهه:

 

حيث ان احدى المسائل الخلافية الأساسية المطلوب حلها من المحكم تتعلق بالجواب عن السؤال التالي: هل ان المحتكم استلم الشقة موضوع النزاع؟ حيث تترتب على الجواب عن هذا السؤال سلبا او ايجابا نتائج عملية لحظها العقد،

 

وحيث أنه يقتضي، بادئ ذي بدء، التنويه الى ان في مشاريع البناء، ولا سيما تلك التي يتم بيعها على الخريطة، غالبا ما يطلب المشتري على الخريطة تنفيذ تعديلات في التقسيم الداخلي لشقته لتكييفها مع حاجاته الخاصة مستعينا بخبرة مهندسي ديكور لوضع تصميم داخلي معدل للشقة واقتراح تغيير في المواد والتجهيزات، فتؤدي هذه التعديلات بطبيعة الحال الى حصول اختلاف بين الواقع وخرائط رخصة البناء الأساسية، فإما أن يرفض صاحب المشروع (البائع) هكذا طلب واما ان يوافق عليه، فيقوم صاحب المشروع (البائع) بتنفيذها او يشرف عليها مباشرة على حساب المشتري على الخريطة لقاء تحمل هذا الأخير فرق كلفة الأعمال والمواد والتجهيزات والإشراف، وغالبا ايضا ما يقوم صاحب المشروع (البائع) بإجراء بعض التعديلات التي تفرض نفسها اثناء التنفيذ او يقررها صاحب المشروع (البائع) لأسباب فنية أو عملية أو هندسية... فيقوم بعدها صاحب المشروع (البائع) بتسوية وضع تلك التعديلات لدى تقديمه طلب رخصة الإسكان - شرط أن لا تكون تلك التعديلات مخالفة لقانون البناء حيث لا يجوز تسوية وضعها - فيسدد فرق الرسوم على رخصة البناء اذا استحقت ،وحيث ان المحتكم ذكر ان المحتكم بوجهه التزم بموجب عقد البيع تاريخ 2007/10/9 انهاء و اتمام بناء الشقة موضوع النزاع، كما وانهاء واتمام البناء في العقار رقم 630 منطقة رأس بيروت العقارية وجعله صالحا للسكن في مدة أقصاها (24) اربعة وعشرون شهرا من تاريخ توقيع العقد المذكور أي في مهلة اقصاها 2009/10/9، وأن المحتكم بوجهه اخفق في تنفيذ هذا الإلتزام حيث أن هذا الأخير لم يكن قد أنهى واتم بناء الشقة موضوع النزاع والبناء في العقار رقم 630 منطقة رأس بيروت وجعله صالحا للسكن بحلول تاريخ 2009/10/9، وتأييداً لهذا القول أبرز المحتكم تقريرين منظمين من قبل خبيرين معينين بواسطة قاضي الأمور المستعجلة في بيروت أولهما الخبير المهندس طلال حسن عبد الخالق تاريخه 2009/10/31 مع ملحق له تاريخ 2010/2/12، وثانيهما الخبير نبيل هادي الخازن تاريخه 2010/10/30 اكدا واقعتي عدم الإنهاء والإتمام بحلول تاريخ 2009/10/9،

 

وحيث ان المحتكم بوجهه ذكر من جهة أن المحتكم قد استلم الشقة موضوع النزاع بعدما كلف المحتكم مهندس ديكور بتغيير المعالم الداخلية للشقة (تقطيع) وتعاقده مع المهندس التنفيذي حيث أصبحت الشقة بتصرفه وبعهدته وتحديدا بتاريخ دفعه مبلغ /105,000/ د.أ. من اصل كامل قيمة الدفعة الثالثة من ثمن البيع البالغة /200,000/ د.أ. أي بتاريخ 2009/6/2، كما ذكر من جهة ثانية أن التأخير في التسليم تسبب به المحتكم،

 

وحيث ان المحتكم بوجهه يكون قد أقر بوجود تأخير في التسليم، ولكنه عزا هذا التأخير الى

 

المحتكم،

 

وحيث ان واقعة تسليم الشيء أو العين (وتحديدا عقار مبن) تثبت عادة بموجب عمل ايجابي يقوم به البائع أقله بموجب مستند يفيد صراحة عن تسليم البائع الشيء أو العين الى المشتري وبالمقابل عن استلام الشاري الشيء أو العين من البائع أو بتسليم مفاتيح العقار المبني، بهذا المعنى Mazeaud - Leçons de Droit Civil- Principaux Contrats – No 933 et

 

935: Tome 3-3ème Ed. Vol.-Ed. Montchrestien. 933. Mise à la disposition de l'acheteur. (...) l'obligation de délivrance serait ainsi toujours une obligation purement négative si la mise à la disposition de l'acheteur n'impliquait, en certains circonstances, des actes positifs du vendeur, par exemple la remise des clefs de l'immeuble vendu

 

(...). 935. Modes de la délivrance. (...) le plus souvent, une attitude prendre livraison. Le vendeur n'exécute alors son obligation de délivrance qu'en accomplissant les actes qui rendent possible ou facilitent la prise de livraison. C'est ainsi que le vendeur d'un immeuble doit remettre à l'acheteur les titres de propriétés, et si l'immeuble est bâti, les clefs (...).»

 

وحيث أنه لا يوجد في النزاع الحاضر أي عمل ايجابي صادر عن المحتكم بوجهه او اي مستند يفيد صراحة عن تسليم المحتكم بوجهه الى المحتكم الشقة موضوع النزاع أو عن استلام هذا الأخير الشقة المذكورة ويحدد تاريخا صحيحا لهكذا تسليم أو تسلم، بحيث يتوجب لبت هذه المسألة الغوص في وقائع القضية وفي أقوال المحتكمين توصلا لمعرفة الحقيقة لهذه الجهة،

 

وحيث أن توقيع المحتكم بوجهه بعد عبارة "استلمت اصل الشيك اعلاء بقيمة $105,000/00 دولار أميركي) وهو عبارة عن دفعة مسبقة من القسط الثالث المتوجب عند استلام الفريق الثاني للشقة المطبوعة تحت صورة الشيك المسحوب على بنك لبنان والمهجر ش.م.ل. لأمر المحتكم بوجهه رقمه 11352 تاريخه 2009/6/2 بقيمة /105,000/ د.ا. لا تفيد اطلاقا عن تسليم الشقة موضوع النزاع، بل على العكس فإن ما تفيده تلك العبارة هو أن المحتكم بوجيه استلم الشبك كدفعة مسبقة (أي قبل أوانه) من أصل القسط الثالث الذي يتوجب دفعه عند استلام المحتكم الشقة،

 

وحيث أنه يرى المحكم في العودة الى أحكام المادتين 402 و403 فقرة 1 من قانون

 

الموجبات والعقود اطارا لتحديد مفهوم التسليم في البيع، حيث تنص المادة 402 على ما يلي:

 

التسليم هو أن يضع البائع ومن يمثله الشيء المبيع تحت تصرف المشتري بحيث يستطيع أن يضع يده عليه وأن ينتفع منه بدون مانع، فيما تنص المادة 403 فقرة 1 على ما يلي: يتم التسليم على الأوجه الآتية: 1- إذا كان السبيع عقارا، فبالتخلي عنه وبتسليم مفاتيحه عند الاقتضاء، بشرط ان لا بلاقي المشتري إذ ذاك ما يحول دون وضع يده على المبيع...". وحيث أنه يستخلص مما تقدم أن العنصرين الأساسيين لثبوت واقعة تسليم العقار (الشقة) هما تمكين المشتري من وضع يده عليه والإنتفاع به بدون مانع وتسليم مفاتيحه، وحيث أنه من الثابت أيضا من معطيات القضية ومن تصاريح المحتكم بوجهه بالذات، ولا سيما تلك التي أدلى بها امام الخبير نجم الدين خلال جلسة الخبرة تاريخ 2011/6/22 ما يلي:- ان اعمال تعديل داخلية قد نفذت فعلا في الشقة موضوع النزاع وان المهندس المسؤول السيد عبد الرحمن غلاييني هو الذي قام بتنفيذ تلك الأعمال يتكليف من المحتكم وعلى لفقة هذا الأخير وعلى أساس خرائط وضعها مكتب هندسة لحساب المحتكم، - وان المحتكم بوجهه كان على علم بنية المحتكم اجراء اعمال تعديل داخلية وطلب من المهندس المسؤول السيد عبد الرحمن غلاييني مساعدة المحتكم لهذه الجهة شرط أن يكون ذلك ضمن الرخصة المعطاة.

 

- وان المحتكم بوجهه هو الذي طلب وقف أعمال التعديل الداخلية عندما اطلع عليها وعلى طبيعتها، وحيث ان التسليم هو نقل الشيء المبيع وجعله تحت سلطة ووضع يد المشتري بحيث يستطيع بصورة فعلية أن ينتفع منه عن طريق حيازته فعلا، وحيث انه لا خلاف عليه أن المهندس المسؤول السيد عبد الرحمن غلاييني هو الذي وضع خرائط رخصة البناء العائدة للعقار رقم 630/ رأس بيروت ووقع مع وكيل المالكتين (اي المحتكم يوجهه) على ملف رخصة البناء، وانه بالصفة المذكورة يعمل بإسم ولصالح المالكتين أو وكيلهما اي المحتكم بوجهه في كل ما يتعلق بتنفيذ مضمون رخصة البناء، وهو بالتالي الأكثر اطلاعا وعلما على مدى مخالفة الأعمال التي نفذها هو ذاته لحساب المحتكم للرخصة الأساسية، وحيث أن المهندس المسؤول السيد عبد الرحمن غلاييني نفذ لحساب المحتكم اعمال التعديل الداخلية بعدما طلب منه المحتكم بوجهه مساعدة المحتكم، ثم توقف عن تنفيذ تلك الأعمال عندما اطلع المحتكم بوجهه عليها فطلب وقفها، وحيث أن قدرة المحتكم بوجهه على التحكم بعملية تنفيذ أعمال التعديل الداخلية في الشقة موضوع النزاع، بحيث يمكنه تقرير المباشرة بها ومن ثم توقيفها، ولا سيما منع العمال من الدخول اليها بإرادته المنفردة، تفيد أن المحتكم بوجهه لم يتخل عملياً عن الشقة المذكورة وبقي واضعا يده عليها، وحيث أن ما يدل ايضاً على أن المحتكم بوجهه كان على علم بأعمال التعديل الداخلية التي ينفذها المهندس المسؤول السيد عبد الرحمن غلاييني الذي نفذ لحساب المحتكم هو ما ورد في البريد الإلكتروني تاريخ 2009/4/10 من المحتكم الى المحتكم بوجهه الذي ابرزه هذا الأخير الى الخبير نجم الدين (والمرفق كمستند رقم 14 بتقرير الخبير) حيث يفيد فيه المحتكم (المحتكم بوجهه مقابلة) الى المحتكم بوجهه عن اجتماعه بالمهندس المسؤول السيد عبد الرحمن غلاييني وشرحه له ما تم تنفيذه وعن عدم قدرة المهندس اعطاء الكلفة الفعلية أو الموازنة لكل ما تم تنفيذه بحجة أن تلك الأرقام هي في حوزة المحتكم بوجهه، وحيث أنه من الثابت من تصاريح المحتكم بوجهه بالذات، ولا سيما تلك التي أدلى بها امام الخبير نجم الدين خلال جلسة الخبرة تاريخ 2011/6/22 وما ورد في المذكرة الختامية مع تعليق على تقرير الخبير تاريخ 2011/8/16 المقدمة من وكيله أنه يعول على العمل الإيجابي الذي يتمثل بتسليم مفاتيح الشقق المنجزة الى اصحابها كما فعل بالنسبة الى الطوابق المشغولة (الدوبلكس، الطابق الثاني عشر والثالث عشر) والطوابق العائدة الى مالكني العقار رقم 630/ رأس بيروت السيدتين رفاه ورقية مرعي (الطوابق الرابع والسادس والسابع) حيث يشكل هذا العمل الإيجابي دليلاً على انجاز الشقق والبناء وجهوزيتهما للسكن، وبالتالي عنصراً من عناصر ثبوت تخلي المحتكم بوجهه عن الشفق ووضعها نهائيا تحت تصرف المشترين بحيث يستطيعون

 

الإنتفاع منها بدون مانع، وحيث انه من الثابت من معطيات القضية وتحديداً من مضمون تقرير الخبير نبيل هادي الخازن تاريخ 2010/10/30، ان مفاتيح الشقة موضوع النزاع لم تكن لغاية تاريخ 2010/10/7، قد سلمت بعد الى المحتكم، اذ كانت في حينه ما زالت في حوزة الغير (السيد عبدو علوان بحسب إفادة ناطور البناية في حينه)،

 

وحيث أنه لا يرد على ذلك أن التأخير في التسليم سببه اعمال التعديل التي طلبها المحتكم (المحتكم بوجهه) طالما ان القسم الأكبر من تلك الأعمال كانت قد نفذت قبل التاريخ المتفق عليه للتسليم أي قبل 2009/10/9، اما الباقي منها فقد ابلغ المحتكم الى المحتكم بوجهه عدم رغبته في إجراء أي تحسين، وعن استعداده الإستلام الشقة وفقا للمواصفات المتفق عليها، وذلك بموجب كتابه الى المحتكم بوجهه بواسطة الكاتب العدل في بيروت الأستاذ جورج طانيوس الخوري

 

تاريخ 2009/9/16 رقم 2000/56444،

 

وحيث انه لا يرد على ذلك ايضا ان التسليم قد حصل عندما قام المحتكم بتكليف مهندس الديكور لوضع تصميم داخلي معدل للشقة موضوع النزاع، اذ انه من الثابت من الخرائط المرفقة بتقرير الخبير المهندس الياس عبدالله ابي كرم تاريخ 2009/11/3 المبرز من قبل المحتكم بوجهه مع لائحته الجوابية تاريخ 2011/1/7 المتضمنة دعوى تحكيمية مقابلة، أن تلك الخرائط قد وضعت لأول مرة بتاريخ 2008/1/29 اي بعد ثلاثة اشهر تقريبا على تاريخ توقيع عقد البيع المؤرخ في 2007/10/9وفي وقت كانت ما زالت أعمال صب الباطون في البناء قيد التنفيذ،الأمر الذي يجعل من المستحيل أن يكون قد تم تسليم الشقة موضوع النزاع بتاريخ تكليف المحتكم

 

مهندس الديكور، وحيث أن التحليل العادل والمنصف لكل هذه القرائن والمعطيات يحمل المحكم على القول ضميريا ان المحتكم بوجهه لم يكن قد تخلى عن الشقة موضوع النزاع ولم يضعها تحت تصرف المحتكم بتاريخ دفع هذا الأخير مبلغ /105,000/ د.أ. من أصل كامل قيمة الدفعة الثالثة من ثمن البيع اي بتاريخ 2009/6/2 طالما انها لم تكن حتى تاريخ 2010/10/7 على الأقل تحت تصرف المحتكم دون ممانعة، بل بالعكس كانت ما زالت واقعيا بحيازة المحتكم بوجهه. فيقتضي والحالة هذه اعتبار أن المحتكم بوجهه لم يسلم الشقة موضوع النزاع الى المحتكم

 

للأسباب المفصلة اعلاه.

 

وعليه،

 

وفي ضوء ما تقدم يمكن الإنتقال الى معالجة المسألة القانونية اللاحقة.

 

رابعاً- هل اخل اي من المحتكم والمحتكم بوجهه بأي من سائر موجباته العقدية الملحوظة في الإتفاقية تاريخ 2007/10/9؟ وفي حال الإيجاب، ما هي نتيجة هذا

 

الإخلال؟ - في الدعوى التحكيمية الأصلية - الإخلال المزعوم للمحتكم بوجهه بالعقد : حيث ان المحتكم يعيب على المحتكم بوجهه ارتكابه عدة مخالفات لعقد البيع تاريخ 2007/10/9، وهي تلك المفصلة في الدعوى التحكيمية الأصلية وفي مذكرة وكيل المحتكم

 

الختامية تاريخ 2011/8/19،

 

وحيث ان البند الحادي عشر من عقد البيع تاريخ 2007/10/9 ينص على أنه في حال

 

اخلال الفريق الأول (المحتكم بوجهه) بأي بند من بنود العقد واستمرار الإخلال لمدة أسبوع رغم تبلغه انذارا بوجوب العودة عن هذا الإخلال فإنه يلزم نفسه منذ الآن بأن يدفع للفريق الثاني (المحتكم) مبلغا قدره /100,000/ د.أ. على سبيل الغرامة الإكراهية وهذا المبلغ غير قابل للتخفيض من اي مرجع كان ولأي سبب كان... وحيث انه من الثابت أن المحتكم (المحتكم بوجهه) ابلغ المحتكم بوجهه بتاريخ 2009/8/11 كتابا بواسطة الكاتب العدل في بيروت الأستاذ ممدوح القـرن تـاريخ 2009/8/6 رقمـه 2009/10038 طلب منه خطيا تنفيـذ الترامـه بـالتـسـليـم وفقاً لمضمون العقـد تـاريخ

 

-2007/10/9 وحيث انه سبق للمحكم في اطار بت مسألة ما اذا كان المحتكم قد استلم الشقة موضوع النزاع من المحتكم بوجهه قد توصل الى نتيجة مفادها أن المحتكم بوجيه (المحتكم مقابلة) لم يسلم الشقة موضوع النزاع الى المحتكم اقله في الموعد الذي التزم به اي بتاريخ 2007/10/9، وحيث انه من الثابت من مضمون التقرير الأول للخبير المهندس طلال حسن عبد الخالق

 

تاريخ 2009/10/31، ومن تقرير الخبير المهندس الياس عبدالله ابي کرم تاریخ وروده 2009/11/3، وبعد الكشف الذي قام به كل خبير على حدة، في 2009/10/15 بالنسبة للخبير عبد الخالق وفي 2009/10/14 بالنسبة للخبير ابي كرم، ان الأعمال في البناء القائم على العقار رقم 630/ رأس بيروت العقارية لم تكن منجزة ومكتملة بعد ولو كانت في مرحلة متقدمة، وكذلك الأمر بالنسبة الى الشقة موضوع النزاع التي كانت هي ايضا بتاريخ الكشفين ما زالت قيد الإنجاز، الأمر الذي يفيد أن وضع البناء والشقة لم يكن في التاريخين المذكورين يسمح للمحتكم بوضع يده على الشقة موضوع النزاع والإنتفاع بها بدون مانع، فتكون والحالة هذه قد توافرت الشروط الموضوعية لثبوت اخلال المحتكم بوجهه بالتزامه في تسليم الشقة موضوع النزاع في الموعد المتفق عليه اي في 2009/10/9، وحيث انه، ومن جهة ثانية، التزم المحتكم بوجهه أيضاً بموجب عقد البيع تاريخ 2007/10/9 بتنفيذ اعمال البناء والتجهيز وفق مواصفات محددة أرفقت بالعقد كجزء لا يتجزأ منه وبإتباع الشقة موضوع النزاع بموقفين لسيارتين في الطابق السفلي الثاني في مكان وموقع اتفق عليهما طرفا العقد المذكور على خريطة ارفقت هي أيضاً بالعقد كجزء لا يتجزأ منه، وحيث ان خريطة الطابق السفلي الثاني ارفقت بالعقد فقط للدلالة على مكان وموقع الموقفين الإشارة اليه فيه ولم يرفق به،

 

للسيارتين بحيث ان باقي اجزاء الطابق السفلي لا تشملها أحكام عقد البيع تاريخ 2007/10/9، وحيث أن الكتيب الترويجي الذي يستند اليه المحتكم لاعتبار أن المحتكم بوجهه قد اخل ببعض موجباته، وللطلب بالنتيجة بإلزامه جعل مدخل البناء ومحيطه في الطابق الأرضي خاليا من مواقف للسيارات والزامه بغرس الأشتال والأشجار وتنفيذ نافورة المياه، لم يكن اصلا هذا الكتيب جزء من المواصفات المتفق عليها بموجب عقد البيع تاريخ 2007/10/9 فلم يتم حتى وحيث ان الخبير نجم الدين حدد بدقة المواصفات والتجهيزات الناقصة التي هي من مسؤولية المحتكم بوجهه مع كلفتها التقريبية بمبلغ /10.250/ د.أ. (عشرة الاف ومائتان وخمسون دولارا أميركيا)، وحيث ان أيا من طرفي النزاع لم ينازع جديا في الكلفة التقريبية التي حددها الخبير نجم الدين والتي هي قريبة من تلك التي كان قد حددها الخبير نبيل هادي الخازن في تقريره تاريخ

 

2010/10/30

 

وحيث انه يتبين أيضاً من تقرير الخبير نجم الدين ومن خرائط الإفراز المؤقت التي قام بوضعها المحتكم بوجهه ان هذا الأخير قد بدل المكان والموقع المتفق عليه لموقفي السيارتين التابعين للشقة موضوع النزاع فنقلهما الى الطابق الأول، وبدلا من ان يكونا موقفين مستقلين، كما كان قد اتفق عليه بين الطرفين بموجب عقد البيع تاريخ 2007/10/9، وجعلهما موقفاً واحداً يستقبل سيارتين متلاحقتين مما يشكل اخلالا بإحدى المواصفات التي التزم المحتكم بوجهه بها خطياً،

 

وحيث انه لا يرد على ذلك ان المحتكم (المحتكم بوجهه) هو الذي طلب هذا التعليل بموجب بريده الإلكتروني تاريخ 2009/4/10 الى المحتكم بوجهه، اذ ان ما طلبه المحتكم بموجب البريد المذكور هو نقل الموقفين من الطابق السفلي الثاني الى الطابق السفلي الأول مع ابقائهما في ذات المكان والموقع في حين أن ما قام به المحتكم بوجهه هو ليس فقط نقلهما الى الطابق السفلي الأول، بل ايضا تعديل مواصفات هذين الموقفين بجعلهما موقفا لسيارتين متلاحقتين، هذا مع الإشارة الى انه يتبين من مضمون خرائط الإفراز المؤقت انه توجد في الطوابق السفلية الثلاثة عدة مواقف لسيارتين مستقلتين غير مخصصة لأية شقة (مواقف أضافية تشكل اقساما مختلفة) وتحديداً في الطابق السفلي الأول (القسمان المختلفان رقم 35 و36 حسب خريطة الإفراز المؤقت)، فكان بإمكان المحتكم بوجهه اتباعها بالشقة موضوع النزاع بدلا من الموقفين في الطابق

 

السفلي الثاني لو أراد فعلا التجاوب ولو جزئيا مع طلب المحتكم، وحيث أن ما قام به المحتكم بوجهه يشكل في الواقع تعديلاً من طرف واحد لمواصفات موقفي السيارتين المتفق عليها صراحة بموجب عقد البيع تاريخ 2007/10/9 الأمر الذي أدى الى حصول اخلال من قبله في شرط من شروط العقد،

 

وحيث انه بالمقابل لم يلاق طلب المحتكم نقل الموقفين المتفق عليهما من الطابق السفلي الثاني الى الطابق السفلي الأول مع ابقائهما في ذات المكان والموقع موافقة من قبل المحتكم

 

بوجهه،

 

وحيث ان ما التزم به المحتكم بوجهه تجاه المحتكم بموجب عقد البيع تاريخ 2007/10/9 لجهة التسليم هو تسليم الشقة موضوع النزاع بتاريخ معين ومكتملة الأوصاف اي مبنية ومجهزة مع ما يتبعها من موقعين لسيارتين ومخزن وفق ما هو مفصل في المستندات المرفقة بالعقد المذكور، وبالتالي يكون موضوع التسليم هو واحد وغير قابل للتجزئة، فإما أن يسلم المحتكم بوجهه للمحتكم الشقة موضوع النزاع مكتملة الأوصاف وبالتاريخ المتفق عليه، واما أن يكون قد اخل بالتزامه، فلا يجوز النظر الى تسليم الشقة موضوع النزاع (أو عدمه) بمعزل عن

 

مواصفاتها ،

 

وحيث ان ما نص عليه البند الحادي عشر من عقد البيع تاريخ 2007/10/9 من مبلغ الزم المحتكم بوجهه نفسه بدفعه في حال اخلاله بأي بند من بنود العقد... هو في الواقع بدل عطل وضرر مقطوع ومتفق عليه مسبقا بين الطرفين للتعويض عن الضرر المحتمل الذي قد يلحق بالمحتكم في حال اخلال المحتكم بوجهه بأي بند ولإكراهه على التنفيذ، حيث تكون غرامة الإكراه في هذه الحالة بمثابة بند جزائي من حيث تحديد العطل والضرر (بهذا المعنى قرار محكمة التمييز - رقم 325 تاريخ 1969/2/11 – النشرة القضائية (196 م. 1011) فيتوجب هذا المبلغ بمجرد توافر الشروط الموضوعية لإخلال ما، وأن ما يعزز هذا القول ما ورد في البند

 

الحادي عشر من عقد البيع من أن المبلغ غير قابل للتخفيض في حين انه من المسلم به قانونا وعلما واجتهادا ان غرامة الإكراه قابلة دائما للتخفيض اذا ما ارتأى القاضي انها فاحشة، وحيث ان ما ورد في البند الحادي عشر من عقد البيع تاريخ 2007/10/9، وان سمي غرامة أكراهية فهو يشكل بالواقع وقانونا البند الجزائي المنصوص عنه في المادة 266 من قانون الموجبات والعقود،

 

وحيث ان المادة 266 من قانون الموجبات والعقود تنص على أن المتعاقدين أن يعتنوا مقدما في العقد أو في صك لاحق، قيمة بدل العطل والضرر في حالة تخلف المديون عن تنفيذ الموجب كله أو بعضه، وقد وضع البند الجزائي لتعويض الدائن من الأضرار التي تلحق به من عدم تنفيذ الموجب، فلا يحق له أن يطالب بالأصل والغرامة معا، الا اذا كان البند الجزائي قد وضع لمجرد التأخير أو على سبيل اكراه المديون على الإيفاء. ويحق للقاضي أن يخفض غرامة الإكراه اذا وجدها فاحشة، وللقاضي أن ينقص البدل المعين في البند الجزائي اذا كان قد نفذ قسم من الموجب

 

الأصلي."

 

وحيث أن البند الجزائي هو البند الذي بموجبه يتفق فريقا العقد على تحديد مسبق وبشكل مقطوع للتعويض الذي سوف يستحق في حال عدم تنفيذ أحدهما موجبه التعاقدي، بهذا المعنى Cass. Civ. 1ère, 10 Oct. 1995: D. 1996, 486, note Fillion-Dufouleur: "Constitue une clause pénale la clause d'un contrat par laquelle les parties évaluent forfaitairement et d'avance l'indemnité à laquelle donnera

 

lieu l'inexécution de l'obligation contractée."

 

وحيث أن المحكم يرى ضميرياً في القاعدة التي نصت عليها المادة 266 من قانون الموجبات والعقود، وفي التفسير لها الذي اعتمده اجتهاد المحاكم اللبنانية، مقاربة عادلة ومنصفة لإعادة وصف المبلغ الذي الزم المحتكم بوجهه نفسه بدفعه في حال اخلاله بأي بند من بنود العقد وقدره /100,000/ د.أ. (مائة الف دولار أميركي)، من غرامة أكراهية إلى بند جزائي على سبيل الإكراه على التنفيذ وللتعويض عن العطل والضرر المحتمل حصوله، وأن من شأن قبض المحتكم هذا المبلغ التعويض عليه لمجرد حصول اخلال في أي بند من بنود العقد، وحيث ان المبلغ المذكور وقد حدد بإتفاق الطرفين اللذين حرصا صراحة على ان يكون هذا المبلغ غير قابل للتخفيض من اي مرجع كان ولأي سبب كان، وحيث ان المبلغ المقطوع المتفق عليه مسبقا يمثل في الواقع ما يوازي 10% تقريبا من ثمن

 

بيع الشقة موضوع النزاع وهذه النسبة ليست فاحشة،

 

وحيث ان المحتكم يطلب من جهة ثانية الحكم على المحتكم بوجهه بدفع مبلغ قدره ثلاثمائة الف دولار أميركي بدل عطل وضرر اضافي بسبب "حرمانه من الإنتفاع بملكه والتمتع به والحيلولة دون ذلك لمدة زادت عن السنتين المنصرمتين وسيستمر لسنة اضافية"، وحيث أن الفريقين قد اتفقا مقدما في العقد على تحديد بدل العطل والضرر في حالة تخلف المديون عن تنفيذ موجبه كليا أو جزئيا، وهذا المبلغ الذي ارتضى به المحتكم هو بنظر المحكم كاف للتعويض على المحتكم بشكل منصف وعادل عن كافة الأضرار التي قد تكون لحقت به من جراء الإخلال المشكو منه،

 

وحيث أنه لم يثبت أن المحتكم بوجهه ارتكب خداعاً يبرر الزامه بدفع تعويض اضافي

 

يتجاوز قيمة البند الجزائي المحدد مقدما،وحيث أن المحكم يرى ضميرياً أن التحسين الكبير في قيمة العقارات والشقق في منطقة بيروت خصوصا، والذي سجل منذ سنة 2007 تاريخ توقيع الطرفين على عقد بيع وشراء الشقة موضوع النزاع، يشكل بحد ذاته تعويضاً عادلاً ومنصفا للمحتكم عن العطل والضرر الذي لحق به من جراء حرمانه من الإنتفاع بالشقة المذكورة، مما يستوجب رد طلبه الحكم له بتعويض

 

اضافي،

 

فيقتضي والحالة هذه اعتبار أن المحتكم بوجهه أخل بموجب تسليم الشقة موضوع النزاع وفق المواصفات المتفق عليها بما فيه الموقفان للسيارتين التابعان لها في الموعد المحدد له اي في 2009/10/9 والزامه بأن يدفع للمحتكم مبلغ /100.000/ د.أ. (مائة الف دولار أميركي) کبند جزائي، ورد سائر طلبات هذا الأخير الزائدة أو المخالفة.

 

ب - في الدعوى التحكيمية المقابلة - الإخلال المزعوم للمحتكم (المحتكم بوجهه مقابلة) بالعقد: حيث أن المحتكم بوجهة (المحتكم مقابلة) يعيب على المحتكم (المحتكم بوجهه مقابلة) بشكل اساسی اقدامه على ارتكاب مخالفات للبناء في الشقة موضوع النزاع تعوق عملية الاستحصال على رخصة الإسكان وعملية الإفراز، وعدم تسديده مبلغ 95.000/ د.أ. يمثل رصيد الدفعة الثالثة من ثمن بيع الشقة موضوع النزاع بالرغم من تبلغه انذاراً خطياً بهذا المعنى،

 

وحيث أن البند العاشر من عقد البيع تاريخ 2007/10/9 ينص على انه في حال اخلال الفريق الثاني المحتكم (المحتكم بوجهه مقابلة) بأي من التزاماته الواردة في العقد واستمرار الإخلال لمدة اسبوع رغم تبلغه انذاراً بوجوب العودة عن هذا الإخلال، فإنه يلزم نفسه منذ الآن بأن يدفع للفريق الأول المحتكم بوجهه (المحتكم مقابلة) مبلغا قدره /100.000/ د.أ. على سبيل العطل والضرر غير قابل للتخفيض من اي مرجع كان ولأي سبب كان، بحيث يحسمه الفريق الأول المحتكم يوجهه (المحتكم مقابلة) من المبالغ التي سبق للفريق الثاني المحتكم (المحتكم بوجهه مقابلة) دفعها له دون حاجة الى اخطار ودون تدخل القضاء، لأي جهة كانت، عملا بنص المادة 241 من قانون الموجبات والعقود ويكون العقد كأنه لم يكن بحيث يتصرف الفريق الأول

 

المحتكم بوجيه (المحتكم مقابلة) بالشقة وفقاً لما يشاء ويريد، وحيث انه من الثابت من مضمون تقرير الخبير نجم الدين، ومن تقرير الخبير المهندس الياس عبدالله ابي كرم تاريخ 2009/11/3 أن أعمال التعديل الداخلية التي نفذت بالفعل في الشقة موضوع النزاع وان كانت مخالفة لرخصة البناء الأساسية أو غير مقبولة هندسيا، انما لم تشكل مخالفة لقوانين البناء وان سائر اعمال التعديل الداخلية التي كانت تشكل مخالفة لقوانين البناء لم تنفذ، وانها بالتالي لم ولن تعوق عملية الإستحصال على رخصة الإسكان وعملية الإفراز،

 

وحيث ان ما يعزز هذا القول هو أن المحتكم بوجهه (المحتكم مقابلة) تمكن دون عائق يذكر من المباشرة بتاريخ 2011/6/2 بمعاملة الاستحصال على رخصة الإسكان وبعملية افراز البناء في العقار رقم 630/رأس بيروت بتاريخ 2011/4/21، وأن نتيجة الكشف الذي أجراه مهندس البلدية السيد أمين الربيع على البناء بتاريخ 2011/7/11، كما أحيلت الى رئاسة المجموعة في بلدية بيروت جاءت على الشكل التالي: "ان وبعد الكشف تبين ان الخرائط مطابقة للواقع ولخرائط الرخصة دون أي تعديل أو زيادة في المساحات وان المراب متوافر والتراجعات والغلافات مطابقة وقانونية ويوجد رخصة استعمال مصعد كهربائي والرصيف منفذ..."، مما يدحض اقوال المحتكم بوجهه (المحتكم مقابلة) عن وجود مخالفات للبناء في الشقة موضوع النزاع او ان اعمال

 

التعديل الداخلي فيها من شأنها اعاقة عملية الاستحصال على رخصة الإسكان وعملية الإفراز، وحيث أن الفقرة (3) من البند الثامن المعطوفة على البند الثالث من عقد البيع تاريخ 2007/10/9 نصت على أن المحتكم (المحتكم بوجهه مقابلة) يدفع مبلغا قدره /200.000/ د.أ. عند استلامه الشقة موضوع النزاع بعد انهاء واتمام بناء الشقة وانهاء واتمام البناء على العقار

 

رقم /630/ رأس بيروت وجعله صالحا للسكن، وحيث أنه سبق للمحكم ان توصل اعلاه إلى نتيجة مفادها أن المحتكم بوجهه (المحتكم مقابلة) أخل في التزامه تسليم الشقة موضوع النزاع في الموعد المحدد ووفق المواصفات المتفق عليها في عقد البيع تاريخ 2007/10/9، وبالتالي لم يستلم المحتكم (المحتكم بوجهه مقابل) من المحتكم بوجهه (المحتكم مقابلة) الشقة موضوع النزاع،

 

وحيث أن مبادرة المحتكم (المحتكم بوجهه مقابلة) الى تسديد دفعة مسبقة - بإقرار المحتكم بوجهه (المحتكم مقابلة)- من القسط الثالث المتوجب عند استلامه للشقة لا يفيد اطلاقا توجب رصيد القسط المذكور طالما ان التسليم لم يحصل بعد (تراجع العبارة المطبوعة تحت صورة الشيك المسحوب على بنك لبنان والمهجر شمال، الأمر المحتكم بوجهه (المحتكم مقابلة) رقمه 11352 تاريخه 2009/6/2 بقيمة /105,000/ د.أ. والموقع عليها من المحتكم بوجهه (المحتكم

وحيث أنه لا يكون بالتالي القسط الثالث قد استحق دفعه بعد ليقال بأن المحتكم (المحتكم بوجهه مقابلة) قد أخل بموجب دفعه، وبالتالي لتبرير تطبيق أحكام البند العاشر من عقد البيع تاريخ 2007/10/9،

 

وحيث أنه واستطراداً، حتى لو اعتبرنا ان القسط الثالث قد استحق دفعه، فإنه من الثابت أن المحتكم (المحتكم يوجهه مقابلة) قام بتسديد القسطين الأول والثاني من ثمن بيع الشقة موضوع النزاع بتاريخ استحقاقهما، كما وأنه قام بتسديد دفعة مسبقة من القسط الثالث من الثمن المذكور اي ما مجموعه /780.000/ د.أ. (سبعمائة وثمانون ألف دولار أميركي) من اصل كامل الثمن البالغ /925,000/ د.أ. (تسعمائة وخمسة وعشرون الف دولار أميركي) أي ما يوازي نسبة � تقريبا من كامل ثمن الشقة موضوع النزاع،

 

وحيث انه يعود للقاضي (أو المحكم)، بمقتضى الفقرة 3 من المادة 241 من قانون الموجبات

 

والعقود تقدير مدى خطورة الإخلال المدلى به المفضي الى الإلغاء، بهذا المعنى

 

:Encyclopédie Dalloz Civil, v Contrats et Conventions, no. 373

 

Civ. 30 nov. "Selon la jurisprudence, l'inexécution doit avoir une gravité suffisante: tel est bien le cas lorsque l'inexécution est totale; mais il peut en aller différemment, lorsque le créancier fait était d'une simple inexécution partielle, de celle d'une obligation accessoire ou encore d'une exécution défectueuse; en pareil cas, déclare la Cour suprême, il convient "d'apprécier si cette inexécution a eu assez d'importance pour que la résolution doive être immédiatement prononcée" (Civ. 27 nov. 1960, Gaz. Pal. 1951.1.132: adde; Req. 6 mai 1942. D.P. 1942.108; 1949, Gaz Pal. 1950 1 38) dans 1950.1.38). dans cette appréciation, le juge statue en tenant compte de considérations d'opportunité et d'utilité, s'attachant à l'importance du considerati manquement par rapport à l'avantage économique poursuivi par le créancier (Civ. 5 mai 1920 et 1er avr. 1924, D.P. 1926.1.36 et 37), tenant compte aussi du nécessaire équilibre qu'il faut maintenir entre les prestations des parties. Il refuse, ainsi souvent, de prononcer la résolution s'il est impossible de remettre les choses en état par exemple au cas de services rendus (Trib. Civ. Brest, 21 janv. 1955, D. 1956. Somm. 11)-si cette remise en état doit entrainer des frais hors de proportion avec le préjudice causé- constructions non conformes aux plans et devis (Req. 23 mars 1909, S. 1909.1.1552)- s'il s'agit de prestations divisibles comme dans les marchés de denrées ou de marchandises (Req. 21 déc. 1927. D.H. 1928.82), s'il y a eu simplement par le créancier, etc. ».

 

وحيث ان المحتكم (المحتكم بوجهه مقابلة) نفذ القسم الأكبر من موجباته التعاقدية الأساسية، وان أي اخلال افتراضي له في تنفيذ ما تبقى منها لا يبرر إعلان الغاء عقد البيع تاريخ 2007/10/9

 

وحيث أن المحكم يرى ضميريا انه لا تتوافر الشروط الموضوعية لثبوت اخلال المحتكم

 

(المحتكم بوجهه مقابلة) بأي من التزاماته الواردة في عقد البيع تاريخ 2007/10/9، وفي اي

 

حال انه لا يوجد أي مبرر لإعلان الغاء العقد المذكورة فيقتضي والحالة هذه رد الدعوى التحكيمية المقابلة لعدم صحتها وعدم قانونيتها. وحيث انه لم يعد ثمة من حاجة الى بحث سائر ما أثير من اسباب ومطالب اخرى زائدة أو مخالفة، أما لعدم تأثيرها على نتيجة القرار، وبالتالي لعدم الفائدة منها، وأما لكونها لاقت فيما سبق

 

تبيانه جوابا صريحا أو ضمنيا،

 

لهذه الأسباب

 

نقرر:

 

أولا- اعتبار التحكيم موضوع القضية التحكيمية الحاضرة تحكيماً مطلقاً.

 

ثانيا- الحكم بإلزام المحتكم بوجهه (المحتكم مقابلة):

 

1") ان يسلم الشقة موضوع النزاع الى المحتكم (المحتكم بوجهه مقابلة) في مهلة اقصاها اسبوع واحد من تاريخ تبلغة القرار التحكيمي تحت طائلة غرامة أكراهية عن كل اسبوع تأخير قدرها /500/ د.أ. (خمسمائة دولار أميركي) تستحق حكماً وتصفى كل أسبوع؛

 

2) وان يعدل فوراً الإفراز المؤقت والخرائط العائدة له في الطابق السفلي الثاني بحيث يعاد اتباع الموقفين للسيارتين المحددين حاليا كأقسام مختلفة تحمل الرقم 31 و 32 الى الشقة موضوع النزاع بدلا من الموقف لسيارتين متلاحقتين في الطابق السفلي الأول الذي اتبع خلافا لاتفاق الطرفين بالشفة موضوع النزاع؛

مقابلة)،3") وان يوقع عقد بيع ممسوح للقسم المختلف رقم 12 من العقار رقم 630/ رأس بيروت (أي الشقة موضوع النزاع الواقعة في الطابق الثامن من البناء القائم على العقار المذكور) على اسم المحتكم (المحتكم بوجهة مقابلة) مع الموقفين التابعين له في الطابق السفلي الثاني (بعد تعديل الإفراز المؤقت) في المكان والموقع المتفق عليهما والمستودع التابع له وتسليمه أصل المستندات المذكورة في الفقرة (4) من البند الثامن من عقد البيع تاريخ 2007/10/9 على أن تكون الصحيفة العينية للقسم المذكور خالية من اي قيد أو اشارة أو حق لأي كان أو دعوى او حجز او رهن او تأمين من اي نوع كان، وذلك في مهلة اقصاها ثلاثة أشهر من التاريخ المحدد بموجب هذا القرار لتسليم الشقة موضوع النزاع، تحت طائلة غرامة اكراهية عن كل أسبوع تأخير قدرها /500/... (خمسمائة دولار أميركي) تستحق حكما وتصفى كل اسبوع؛

 

4) وان يدفع الى المحتكم (المحتكم بوجهه مقابلة) قيمة البند الجزائي الذي الزم نفسه يدفعه

 

في حال اخلاله بأي بلد من بنود عقد البيع تاريخ 2007/10/9 والبالغ /100.000/د... (مائة الف دولار أميركي)؛ 5) وان يدفع الى المحتكم (المحتكم بوجهه مقابلة) قيمة المواصفات والتجهيزات الناقصة التي هي من مسؤولية المحتكم بوجهه (المحتكم مقابلة) والبالغة /10.250/ د.أ. (عشرة آلاف ومائتان وخمسون دولارا اميركيا).

 

ثالثاً- الحكم بإلزام المحتكم (المحتكم بوجهه مقابلة): 1) أن يدفع الى المحتكم بوجهه (المحتكم مقابلة) رصيد القسط الثالث من ثمن البيع والبالغ /95.000/ د.أ. (خمسة وتسعون الف دولار أميركي) يستحق بتاريخ تسليمه الشقة

 

موضوع النزاع؛ 2) وان يدفع القسط الرابع من ثمن البيع والبالغ /50.000/ د.أ. (خمسون الف دولار اميركي) يستحق بتاريخ توقيع عقد بيع ممسوح للقسم المختلف رقم 12 من العقار رقم 630/ رأس بيروت (اي الشقة موضوع النزاع الواقعة في الطابق الثامن من البناء القائم على العقار المذكور).رابعاً- اجراء المقاصة بين المبالغ المحكوم على المحتكم بوجهه (المحتكم مقابلة) بدفعها الى المحتكم (المحتكم بوجهه مقابلة) وفق البند ثانياً اعلاء والبالغ مجموعها /110.250/ د.أ. (مائة وعشرة آلاف ومائتان وخمسون دولارا أميركيا) مع المبالغ المحكوم على المحتكم (المحتكم بوجهه مقابلة) بدفعها إلى المحتكم بوجهه (المحتكم مقابلة) وفق البند ثالثا اعلاه والبالغ مجموعها /145.000/ د.أ. (مائة وخمسة واربعون الف دولار أميركي)، بحيث لا يتوجب على المحتكم (المحتكم بوجهه مقابلة) تسديد اي مبلغ الى المحتكم بوجهة (المحتكم مقابلة) بتاريخ تسليم القسم موضوع النزاع في حين يتوجب على المحتكم (المحتكم بوجهه مقابلة) تسديد فقط مبلغ /34.750/ د.أ. (أربعة وثلاثين ألفا وسبعمائة وخمسين دولارا أميركيا) بتاريخ توقيع عقد بيع ممسوح للقسم المختلف رقم 12 من العقار رقم 630/ رأس بيروت (اي الشقة موضوع النزاع الواقعة في الطابق الثامن من البناء القائم على العقار المذكور).

 

خامساً- رد الدعوى التحكيمية المقابلة المقدمة من المحتكم بوجهه (المحتكم مقابلة) لعدم

 

صحتها وعدم قانونيتها.

 

سادسا- رد باقي الطلبات الزائدة أو المخالفة لكل من المحتكم (المحتكم بوجهه مقابلة) والمحتكم

 

بوجهه (المحتكم مقابلة) لعدم الجدوى أو لكونها لاقت ردا صريحا او ضمنيا فيما سبق بيانه.

 

سابعاً- تضمين المحتكم بوجهه (المحتكم مقابلة) ثلثي مصاريف التحكيم البالغة /24,000/

 

د.ا. (اربعة وعشرين الف دولار أميركي) منها /20.000/ د.أ. (عشرون الف دولار أميركي) للمحكم و /4.000/ د.أ. (اربعة آلاف دولار أميركي) للمركز اللبناني للتحكيم كما حددها المجلس الأعلى للتحكيم، بالإضافة الى ثلثي اتعاب الخبير معين نجم الدين التي سددها المحتكم (المحتكم بوجهة مقابلة) والبالغة /2.500.000 ل.ل. (مليونان وخمسمائة الف ليرة لبنانية) وتضمين المحتكم (المحتكم بوجهه مقابلة) ثلث مصاريف التحكيم وثلث اتعاب الخبير معين نجم الدين. قراراً نهائيا صدر في بيروت بتاريخ 2011/9/29 بعد ان جرت المصادقة عليه من قبل المجلس الأعلى للتحكيم بتاريخ 2011/9/28 عملا بأحكام المادة 21 من نظام المصالحة والتحكيم لدى غرفة التجارة والصناعة والزراعة في بيروت وجبل لبنان.

 

المحكم

 

کمیل ریمون نقاش