التفاصيل طباعة نسخ

 قرار تحكيمي اجارة مع وعد بالبيع لمصلحة جمعية أجنبية تعمل في لبنان:

رقم 1 : إجارة - فسخها - (لا) - تحسينات - تسجيل في السجل العقاري - وعد بالبيع لمصلحة جمعية أجنبية - حق شخصي - تحكيم مطلق - قواعد الأنصاف - مهل الاسقاط - عدم سريان - تعليق. ١- لا تؤدي إلى فسخ الإجارة الأعمال التي قامت بها الجمعية وهي التحسينات التي يمكن إزالتها وإعادة حال العقارين إلى ما كانت عليه دون المساس بهيكل البناء.

 ۲- يعتبر التسجيل في السجل العقاري شرطا لإكتساب الحقوق العينية.

 ٣- يكون حق الجمعية الناجم عن الوعد بالبيع حقا شخصيا يخضع للقواعد العامة التي ترعى الحقوق الشخصية ومنها حرية التعاقد وليس حقا عينيا عقارية لعدم التسجيل في السجل العقاري.

 4- يجب أن ميت النزاع المعروض على الحكم المطلق حول الوعد بالبيع عملا بقواعد الإنصاف. ه- تكون جميع المهل بما فيها مهل الإسقاط المتعلقة بالنظام العام، خاضعة

contra non valentem agere non currit praescriptio bela

ويحق للقاضي أن يعلن عدم سريان المهلة حتى إذا كانت مهلة إسقاط الأسباب متعددة منها القوة القاهرة. .. بشكل تعليق المهل تدبيرا يرمي إلى إنصاف أصحاب الحقوق وتمكينهم من الحفاظ على حقوقهم - تبرر قواعد الإنصاف أن تؤخذ بعين الاعتبار عناصر متعددة لتأمين توازن معقول بين الأطراف عندما يكون هذا الأمر ممكنا، وذلك عن طريق الإنصاف المصحح وعن طريق الإنصاف المكمل.

قرار تحكيمي صادر عن المحكم المطلق الدكتور حسان رفعت، | اریخ ۱۹۹۶/۱/۱۷ ، جمعية أرض البشر لوزان / محمد بسام الأمين

قرار تحكيمي 

- إن المحكم المطلق الموقع أدناه، المعين بقرار صادر عن حضرة رئيسة الغرفة الابتدائية المدنية في بيروت بتاريخ ۱۹۹۲/۳/۲۸، بعد الاطلاع على مدرجات الملف كافة، لاسيما: - قرار ۱۹۹۲/۳/۲۸ المشار إليه القاضي ابتعيين الدكتور حسان رفعت محكمة مطلق الصلاحية للبث بالنزاع القائم بين المدعية جمعية أرض البشر .

- لوزان والمدعی بوجههما السيد محمد بسام نجيب الأمين وزوجته السيدة أميرة علي محسن حول تنفيذ عقد ۱۹۸۸/۸/۲4 الموقع بينهما.

- الاستحضار واللوائح والمذكرات المقدمة من فريقي النزاع وأقوالهما ومطاليبهما الواردة فيها وكذلك ما صدر عنهما أثناء جلسة المرافعة وما أدرج في بعض المحاضر.

- المحاضر المنظمة بحضور المحكم المطلق وممثلي كل من فريقي النزاع، لا سيما محضر تاریخ ۲۳ أيار ۱۹۹۲ حيث ثبت الإجماع على الطلب إلى المحكم بأن يقبل المهمة وتنازل فريقي النزاع عن كل حق أو مطلب أو طعن يتعلق بمهمة المحكم وعمله، وكذلك محضر تاریخ ۱۹۹۳/۱۲/14 وفيه ثبت اتفاق الفريقين الصريح على تمديد مهلة اصدار القرار التحكيمي بحيث يصدر هذا القرار خلال مهلة تنتهي في ۱۹۹۶/۱/۲۰.

 - القرارات الاعدادية الصادرة عن المحكم المطلق ومحضر الكشف الذي أجراه على العقارين في ۱۹۹۳/۱/٩ بحضور فريقي النزاع وو کیلیهما وبحضور الخبير المهندس بسام معماري والخبير زهير الشعار، والتقرير المفدم من قبل الخبيرين المذكورين، بتاریخ ۱۹۹۳/۱/۲۷ ، وما أرفق به من ملحقات،

تبين ما يلي: 

- تم بين جمعية أرض البشر - لوزان والسيد محمد بسام الأمين وزوجته، اتفاق صريح حول تحديد اطار التحكيم أدرج في محضر تاریخ ۲۱/أيار/۱۹۹۳ الذي ثبت أقوالهما والأسئلة المطروحة على النحو التالي:

في اقوال جمعية أرض البشر - لوزان :

تعرض جمعية أرض البشر - لوزان الممثلة بالبروفسور ابراهيم نجار أنها جمعية أجنبية وأنها بعد تفويض واقرار بوعد البيع بتاريخ ۱۹۸۸/۸/4 اشترت من السيد محمد بسام الأمين کامل اسهمه في العقار رقم ۱۲۳۲ برج حمود و(۹۸۰) سهما في العقار رقم ۱۲۳4 (برج حمود) تعود لزوجته وذلك بموجب عقد اجارة مع وعد بالبيع بتاریخ ۱۹۸۸/۸/۲۹ ، وأنها بعد أن قررت شراء الحصص المذكورة تعهد السيد محمد بسام الأمين وزوجته بانجاز معاملات الإنشاءات وبشطب اشارات كما تعهدت الجمعية بالقيام بالاجراءات والمعاملات للاستحصال على الترخيص المنصوص عنه في قانون تملك الأجانب العقارات في لبنان، وأن الأحداث المندلعة في ۱۹۹۰/۱۹۸۸ أوقفت سير العمل في المساحة ووزارة المالية وتعذر عليها الحصول على الترخيص خلال المهلة القانونية، وأن قانون تمدیدها المهل رقم ۹۱/۵۰ بطبق على الترخيعي المطلوب منها، وأن المادة ۲۰ من المرسوم رقم ۱۹۹۹/۱۱۹۱4 لا تطبق وأن لا فائدة منها بعد صدور قانون تمديد المهل، وخلصت الجمعية إلى طلب تمديد المهلة (۱۸) شهرة من تاریخ لفظ القرار التحكيمي، ما لم تحل ظروف قاهرة دون قيامها بمتابعة الاستحصال على الترخيم وتضيف الجمعية أنها على كل حال لا تزال في وضع قانوني بسمح لها بخيار الشراء وباستحصال الترخيص بالتملك لأن مهلة السنة المعطاة لها لم نبدأ بالسريان طالما أن المدعى عليهما لم ينجزا ما تعهدا بإنفاذه في العقد التحضيري تاريخ ۱۹۸۸/۸/4 حيث تكفل هذان الأخيران بإنجاز معاملات اتمام النواقص كاملة فيما يتعلق بالعقار ۱۲۳۲ (برج حمود) على نفقة السيد محمد بسام الأمين الشخصية وطالما أن المادة (۷) من عقد ۱۹۸۸/۸/۲۶ حيث اتفق الفريقان على منع الجمعية حق الخيار بشراء كامل حکمی المدعي عليهما في العقارين موضوع النزاع مع منشآتهما بكاملها طيلة مدة خمس سنوات من تاريخ التوقيع على هذا العقد أي حتى ۱۹۹۳/۸/۲۳ ، لا تزال سارية المفعول أما حول ما يتذرع به المدعى عليهما حول مسألة التحريات والهدم و اساية استعمال المبيع، فتدلي الجمعية المدعية بأن الأعمال التي قامت بها هي تحسينات فرضتها طبيعة الأعمال الإنسانية التي أبرمت العقد لأجلها ولجعل العقارين ملائمين للغاية التي أعيا لأجلها، وعلى كل حال، فإن تلك الأعمال قابلة للتسوية مع المراجع الادارية المختصة.

- في أقوال السيد محمد بسام الأمين وزوجته ، بعرض السيد محمد بسام الأمين وزوجته أن الجمعية أعطيت بموجب العقد سنة واحدة من تاريخ الترفيع في ۱۹۸۸/۸/۲4 للحصول على الترخيص وأنها لم تبادر إلى تقديم طلب الترخيهي إلا في ۱۹۸۹/۱۰/۱۹ أي بعد مرور سنة وشهرين مما يعني حسب قولهما أن العقد قد فسخ على مسؤولية الجمعية گما يعرضان أن المادة (۴۰) من القانون الموضوع موضه العيد بالمرسوم رقم ۱۹۹۹/۱۱۹۱۶ تاجيل عقد اتفاقات عامة يكون موضوعيا إنشاء حق عيني ويعقدها أشخامي غير ناین شرط أن لا تزيد المراة المحددة للحصول على الترخيم على سنة واحدة وفي حال عدم الحرة المهلة سنة واحدة، وخلها إلى القول أن حق الجعية إلى العقاري قد سبق وأن قانون تمديد المهل لا يعلق على القضية الحارة وأن المهلة في مطلق الأحوال قد انقضت حتى مع التسليم الجمالي والاستطرادي مهلة، تعتبر المهم حريص على ملة واحدن العقاري قد سقط وان قانون ت دخلها إلى القول أن ان لا تزيد المها بأن المهلة قد مددت، وأن هذه المهلة لا يمكن اتخاذ القرار می حق الجمعية في اختبار الشراء قد سقط.

 أما لناحية نيد الأنشاءات فيقول السيد الأمين وزوجته أن الجمعية قامت بمخالفات خطيرة إذ أجرت تعديلات كبيرة زور مما حال دون إمكانية قيد الإنشاءات وقد قاما بإبلاغ الجمعية بواسطة العدل في بيروت براءة ذمة مالية وبراعة ذعة بلدية وقيمة تأجيرية وب تمليك.

مما يعني أنهما في نظرهما قاما بما هو على عاتقهما وأنها أعلت بالتزاماتها وحالت بمخالفائها في العقارين دون تمكينهما من اجرا ء قيد الأنشاءات أو أية معاملات أخرى أما لناحية الأجارة، فيقول السيد الأمين وزوجته أن التعديلات الم أجرتها الجمعية غيرت محتوى البناء بصورة أساسية وتشكل اصابة امتع للمأجور بدون موافقة المؤجر وأنهما كانا قد أنترا الجمعية مرتين هنا الصدد، وخلها إلى مطلب اصدار القرار بفسخ عقد الاجارة وإلزام المدية بالإخلاء الفوري بعد التحقق من المخالفات في البناء بواسطة خير مهندسی.

- وفي ضوء أقوال الطرفين أعلاه ومع حفظ ما قد يناقشان به لاحقة تحددت الأسئلة المطروحة على النحو التالي:

- هل أن الجمعية لا تزال في وضع قانوني يجيز لها حق انتساب الملكية المتنازع عليها في العقارين موضوع التحكيم؟ أم أن هذا الحي فر سقط بانقضاء مهلة السنة المعطاة للجمعية في العقد للحصول على الترعیمی بالتملك العقاري؟ وهل أن هذه المهلة قد مددت بموجب القانون رقم ۹۱/۵۰ ؟ وفي حال الأيجاب هل لا تزال مهلة السنة الممددة قائمة أم لا

۲- في حال سقوط حتى الجمعية بالتملك العقاري ويطلب الرحيقية هل أن حقها بالاجارة قد سقط أم أنه لا يزال قائما؟ وهل أن الاجارة قد فسخت بسبب الأعمال التي جرى تنفيذها في الحصص موضوع التراء؟ وما هو وصف تلك الأعمال؟ هل هي تحسينات أم تخريات؟ وهل تؤدي إلى فسخ العقد في حال اعتباره اجارة؟

- بتاريخ لاحق لوضع محضر ۲۱ أيار ۱۹۹۳ المشار إليه، تقدم فريق النزاع بلوائح ومذكرات يعرضان فيها وجهة نظرهما والأسباب التي بری کلی منهما أنها تخدم مصلحته والتي يجب، من أجل تحديد الأسئلة والمطالب والحجج والأسباب، علفها على ما ألبير من قبلهما في محضر تاریخ ۲۱ أيار ۱۹۹۱، فقالت مثلا جمعية أرض البشر - لوزان في لائحة مؤرخة في ۱۹۹۳/۶/۳، ما يلي " في ۱۹۸۶/۷/۳۰.

وأضاف العاقدون وفي حال انعقاد العقد النهائي تكون مدة صلاحيته وقيامه ، ۱/ سنوات على أن تنتهي مهنة الوعد بالبيع بالقضاء خمس سنوات من تاريخ  كما صرح محمد بسام الأمين، أصالة ووكالة، ما حرفينه كل هذا مع الإشارة بأني أتكفل قبل انقضاء سنة من تاربخه بإنجاز معاملات العام الدوام كاملة فيما يتعلق بالعقار ۱۲۳۲ برج حمود على ففي الشخصية في عين في على عاتق المستفيد من التفويض أن يتمم و الوالي والإنشاءات العائدة لحسم زوجتي في العقار ۱۲۳۹ برج حمود على نفقته هوه م. في ۱۹۸۸/۸/۲۰، أي قبل انقضاء مهلة الشهر، وقبل أن يتمم البائع البواصي، تم التوقيع على عقد اجاره مع وعاء بالبيع، lail avec

promesse de vente

وهو عقد عرفي ذو توقيع خامه ومضمونة منبثق من مضمون العقد الأولى تاريخ ۱۹۸۸/۸/4

Contrat préliminaire d'option

- وقد ورد في مقدمة العقد أن:

- وعلى العقار ۱۲۳۲ انشاءات لم يتم تسجيلها نهائية، وفي موضوع قيد احتياطي مؤرخ في ۱۱۹۷۷/۸/۱۸ (حرفيا)

 - وأن المالك اقرر تأجير ووعد بيع العقار المذكور خالية من أي شاغل ومحرر من كل عب، أو قيد أو تعرض قانوني أو واقعي، (حرفية)

- وأن الجمعية ترغب في استئجار وشراء العقار ۱۲۳۲ محررا من كل تعرض أو احتلال أو اشغال أو أعباءه (حرفيا) 

- أما في مضمون العقد، فقد تم الاتفاق:

- على الايجار والاستلار، وذلك بشكل فوري ومبرم ونهائي (وهذا أمر لا يحتاج إلى ترخيص!)، لقاء / ۳۰۰,۰۰۰ , ۱/ل.ل. سنوية - ان يقبض المؤجران ۶٫۷۰۰٫۰۰۰/ل.ل. يوم التوقيع على العقد وكان ثمن الدولار في أب 4۱۰/۱۹۸۸ل.ل. أي أن المؤجرين قبضا مبلغ / 116,493,41 دولار أميركي، في يوم | كانت القدرة الشرائية للدولار تبلغ ثلاثة أضعاف ما هي عليه اليوم - أن يدفع ( ۹۷۵۰,۰۰۰/ل.ل. إلى المؤجرين بعد انقضاء ها سنوات.

- کرر محمد بسام الأمين تعهذه المادة (5) بتحرير العقار /۱۲۳۲/ من كل قيد وعب، خلال مهلة سنة وورد في المادة /1/ أنه في حال عدم التقيد بمهلة السنة بدفع المؤجران (والواعدان يالبيع تعويضة قدره ۲۷۰۰,۰۰۰ /ل.ل. ويحسم هذا المبلغ من أصل الرصيد البالغ ۹۷۰۰,۰۰۰ /ل.ل وذلك بدون أي اجراء قضائي، (كذا حرفية).

۷- لم يتم تحرير العقار (۱۲۳۲/ من أي عب، خلال مهلة السنة رغم اختبار الجمعية الشراء، ورافعة، أو مختارة بذلك الشراء Levee de l'option .

- وقد ورد في المادة // من العقد بشد هو في الواقع معطوف على مضمون التفويض الموقع في ۱۹۸۸/۸/4 ، وإلى رئاستكم المحترمة حرفية المادة /۷/: امن المتفق عليه أن للفريق الثالث على الخيار بشراء كامل حصص الفريق الأول... والفريق الثاني... طيلة مدة خمس سنوات من تاريخ التوقيع على هذا العقده وتحدد ثمن الشراه ب ۱۳۵۰,۰۰۰ /ل، لی،، وهي قيمة وغير قابلة للتبدل مهما بلغ سعر صرف الليرة (اگلا حرفية، في المادة (8)

وتم تحديد كيفية الدفع كما يلي:

 ۹,۷۵۰,۰۰۰ /ل.ل. المدفوعة عند التوقيع (أي ما يقارب الد، ۰ ۱۹۰/ دولار)، و ۹,۷۵۰,۰۰۰ /ل.ل. عند تسجيل العقارين محررين من أي نعرض فعلي أو قانونيا .

۹- وقد ورد في الفقرة الأخيرة من المادة /8/ ترتیب نظم حالة الحجار بعد انقضاء مهلة السنة الأولى، وبالفعل فقد تم الاتفاق صراحة على أنه في حال اختارت الجمعية الشراء بعد انقضاء مهلة سنتين من التوقيع، تدفع قائدة قدرها ۱۸٪ على الرصيد، وتسري من مطلع السنة الثالثة و ۱۸% كانت القائدة المعطاة من المصارف في آب ۱۹۸۸!

۱۰- تعهدت الجمعية بالقيام بالاجراءات اللازمة للحصول على الترخيص الأدارية وذلك خلال مدة مسنة تبدأ من تاريخ التوقيع على هذا العقد (حرفيا في المادة ۱۰). وأضافت المادة /۱۱/ من العقد أنه، وفي حال لم يقم البائعان بإنجاز المعاملات، حق للشارية إنجاز المعاملات علهما وعلی حسابهما 11- وفي الأيصال المؤرخ في ۱۹۸۸/۸/۲4 ، صرح محمد بسام الأمين أن حصص زوجته في العقار ۱۲۳۹ عليها إنشاءات من الانترنيت ولم يطرأ أي تعديل على العقار حسب ما هو مبين في الأفادة العقارية تاريخ ۱۹۸۷/۱۲/۲ أي أن ما أخذته الجمعية على عاتقها هو وإنشاءات الأنترنيتا فقط و بقي على عاتق البائع تحرير العقار |۱۲۳۲/ من كل الأعباء والتعرض القانوني Troubles de droit ۱۲- بتاريخ ۱۹۸۸/۱۱/۱۹ ، جدد محمد بسام الأمين، وفي الأيصالات الموقعة هينه، جدد والتزامه بتنفيذ العقد ضمن المهل المحددة فيه وبتوفير كامل المستندات الضرورية التي يستلزمها الترخيص بالتملك .

وصرح حرفيا: 

وأنه يوافق على التعديلات التي قامت بها مؤسسة أرض البشر على الماجور وهي تصليح المنتفعات في الطابق الأرضي.

 ۱۳- بتاریخ ۱۹۸۹/۱/۲۹ ثم انذار البائعين بوجوب شطب إشارة التأمين والأعباءا ولم يكن البائعان قد حر کا ساكتا أو أرسلا أي انفار من أي ثم بتاريخ ۱۹۹۰/۱۲/۱۸ ، تم إنذار البائعين المؤجرين بوجوب تحریر العقار من كل الأعباء، وكتبت الجمعية أن التعديلات المزعومة لا تجيز قانونة فسخ العقد لأي سبب من الأسباب، 14- وفي هذه الأثناء، أي بين ۱۹۸۸/۸/۲ و ۱۹۹۰/۱۲/۱۱ تاريخ «إنذاره البائعين)

- كانت المعاملات جارية على قدم وساق، رغم ما كان قد انتاب البلاد من خضات دراماتيكية .

- وكانت معاملات انفي الملكية قد أنجزت رغم الحواجز الطائفية التي كانت تحول دون إعطاء نفي ملكية الأغراب عن الطائفة المسيطرة في بخلاف الدوائر العقارية

- وكان من ضروب المستحيل أن يصدر مرسوم في الجريدة الرسمية رغم موافقة وزير المالية والجنرال ادغار معلوف، في وقته).

في حين أن البائعين لم ينفذا موجباتهماء وأن المستقبل كان يبدو غامضة والجمعيات والأجانب على المحك... في أكثر من بقعة من بقاع البنان.

 15- في ۱۹۹۱/۱/۱۰ ، طلبنا التحكيم أي قبل صدور قانون تحديد المهل في ۱۹۹۱/۰/۲۳ ، الذي استشنی التراخيص والمعطاة للأجانب، أي، بنظرنا، المعطاة سابقا، كما نوضحه تکرارة أدناه .

ولم نطلب التحكيم إلا عندها فهمنا صراحة من محمد بسام الأمين أنه يسعى إلى تمزيق العقدا.

16- ثم لم تلبث إلا واتضح لنا، أنه، عندما أتاحت الظروف للمدعی عليه، أخذ يتردد على الدوائر العقارية ويقوم بالحاح وبشكل لم يسبق له مثيل، بكل المناورات، وتكرر، بكل المناورات، لأجل الحؤول دون أنجاز المعاملات الآيلة إلى إنهاء الملف العذاري للترخيص بالتملك ونحن على استعداد لإثبات هذا التصرف المستغرب والي، اليه بالبينة.

۱۷- لا بل أخذ يأتي إلى مكتب وكيل الجمعية، ويتوعده ويهدد بعدم القبول بإنجاز معاملة الترخيص. بعد أن كانه قبل العقد يأتي ليرجو الوكيل المذكور رجاء ملحة، ليس بعده الحاح، بابرام العقد.

۱۸- وخلال مدة صلاحية التمديد المنصوص عليه في القانون رقم ,۹۱/۰ ، أي خلال المدة المبتدئة في ۱۹۹۱/5/۲4 ، و ۱۹۹۲/۵/۲۳ ، ولأجل احترام مهلة السنة وبعد أن أستفدنا كل الوسائل الحبية مع وكيل المدعى عليه القضائي، الذي كان قد أرسل انذارة بوكالته عنه تقدمناء بتاريخ ۱۹۹۲/۳/۲۰ ، أي بيع أغلى المادة /۱۲/ من السن بالاعتبار، وهي التي تنص على وجوب إصدار القرار السکی وجه السرعة، تقدمنا بطلب قضائي لتعيين محكم، فصدر القرار بتاريه ۱۹۹۲/۳/۲۸ وأخذنا نلاحق المدعى عليهما ملاحقة حثيثة لابلاغهما بالنظر لعدم ثبوت عدوانهما!

۲- خلال الكشف على العقارين تضح للجنة الحين ورق و کلاتهم، كما أوضحناه في مذكرتا تاریخ

1:46/۱۲/۲۱ الخيرين، مع المربوطات التي طلبنا تقديمها إلى حضرة المحكم المص

- ان المشروع هو خيري بحت، وقد أنجز أعمالا إنسائية رتعة

- وأن ما تم استحفائه فيه لا يعدو كونه من متممات المشروع ووي استعماله الضرورية.

- وأن لا تخريب بالمعنى القانوني للكلمة، بل تحسبات واضحة عي المجردة

- وأن كل ما تم احداثه من أعمال يمكن اعادة الته أن له بو ته التسوية عليه، مع العلم بأن مشروع قانون تسوية مخالفات البناء قد أحر رسمية وأحيل من مجلس الوزراء إلى المجلس النيابي بتاريخ

1443/5/26 ۲۲- وإذ تختصر الواقعات والتقرير، فإننا لا ننی: - أن مشروع تسوية المخالفات هو قيد الإقرار في المجلس النبي

- وأن من شأن إتمام تلك التسوية تحرير العقار وتمكين كل فريق م استحصال براءة ذمة.

- وأن استحصال الترخي بالتملك لا زال میکا

- وأنه يتعين إلزام كل فريق بإجراء التسوية عما هو مسؤول عه تعق وقانونا. وهذا أمر يدخل ضمن نطاق التحكيم

حول مهمة المحكم المطلق: في القانون والعدل والإنصاف عدة مسائل مطروحة للبحث القانوني، بيد أن التحكيم المطلق قد نص

صراحة على أن المادة ۱۲) المحكم يت وفقا لما يمليه ضميره ووجدانه او يعفي المحكم من تطبيق قواعد القانون وأصول المحاكمات ويحكم بمقتضى العدل والإنصاف... (كنا حرفا) وبناء عليه تطرق أدناه أولا إلى القانون.

أولا، في القانون

المسألة الأولى: هل أن الجمعية لا تزال في وضع قانوني

اكتساب الملكية المتنازع عليها في العقارين موضوع التحكيم؟ أم أن هذا الحق قد سقط بانقضاء مهلة السنة المعطاة للجمعية في العقد للحصول على الترخيم بالتملك العقاري؟ وهل أن هذه المدة قد مددت بموجب القانون ۲۹۱/۵۰ وفي حال الإيجاب، هل لا تزال مهلة السنة الممددة لا تزال قائمة أم لا.

- في الفرع الأول من السؤال: في جواز التملك لغاية تاريخه الف: نصت المادة /۲۰/ من قانون

۱۹۹۹/۹/4.

على أنه يجوز لغير اللبنانيين أن يعقدوا اتفاقات خاصة يكون موضوعها إنشاء حتى عيني مشروط نقاذها على الحصول على الترخيص الواجب، وأن مهلة الترخيص في مسلة | واحدة لكن هذه المادة قد تعددت بفعل قانون ۱۹۹۱/۵/۲۳ ، وهو الذي أخذ بالاعتبار الأعمال الحربية التي أعاقت وأخرت كل المعاملات، ونص على تمديد الرخصي المعطاة permis délivrts وهنا لا بد من لفت نظر رئاسنكم المحترمة إلى أن نص قانون تمديد المهل المتعلق بالرخصة المعطاة» إنما تفسره تفسيرا كاملا المادة /۱۸/ من قانون ۱۹۹۹/۹/4، التي صيفك بطريقة توضح تماما ما هي «الرخصة المعطاة فقد ورد في المادة /18/ أنه لا تطبق أحكام هذا القانون على الرخص اكتساب الحقوق العينية العقارية المعطاة قبل العمل به إذا استعملت الرخصة في مهلة سنة من تاريخ العمل بهذا القانون»،

أي أن القانون يميز بين الرخصة، من جهة، والرخصة المعطاة، من جهة ثانية. كما يعطي القانون الرخصة المعطاة مهلة سيئة لاستعمالها غير أن القانون لا يطال الرخصة التي سوف تعطى لها أو التي كان من المنوي استحصالها، كما كان الحال في دعوانا الحاضرة.

ب: أما وقد نشأ النزاع مع البائعين، فمن البديهي أن هكذا نزاع كان | سيؤدي إلى عدم انتقال الملكية حتى في حال صدور الترخيص من مجلس الوزراء، لأن الترخيص الإداري لا يلقي حى المدعى عليهما يطلب إسقاط المدعية من حق التملك.

فكان لا بد من طلب تمديد المهلة خلال مهلة السنة الممددة، وبدون انتظار القضاء المهلة! وهذا ما حصل، أما التأخير الناجم بعد ذلك عن أصول التحكيم والجلسات، فهو مسؤولية المدعى عليهما وعلى كل حال، فقد سبق لنا أن نوسعناء في الحتا تاریخ ۱۹۹۲/۷/۱۹

المقدمة لحضرة المحكم المطلق، في معظم النواحي الواقعية والقانونية التي تثيرها هذه المسألة، ونحن نكرر ههنا ما أدلينا به.

د: لكن تبقى الناحية الأخرى من الموضوع، وهي المتعلقة بالمادة | /۷/ من عقد 4 ۱۹۸۸/۸/۲ ونحن نقول أن المادة ۲۰ من قانون ۱۹۹۹/۹/4 لا تلغي مفعول الوعد بالبيع المنعقد بيع عقد أجارة Bail avec promesse de vente

ولا تلغي المادة من العقد (وهي احدى المواد التي تشير إلى قيام | حلقي خيار طيلة مدة أطول من مهلة السنية)، لأن المدة المنصوص عليها في المادة /۷/ لا تبدأ بالسريان إلا من تاريخ العقد، وهي معلقة أصلا بمفعول قانون تحديد المهل، Suspension du dilani contractuel.

فقد ورد في هذا القانون 

المادة الثانية: ويعلق حكمه ين تاريخ انهاء نفاذ المرسوم الاشتراعي رقم ۱۹۸۳/۱۲ المعدل بالمرسوم الاششرامي رقم ۱۹۸۳/۹۹ و تاریخ هذا القانون، مسريان جميع المهل القانونية المعطاة لأشخاص التحكيم العام والحق الخاص من أجل ممارسة الحقوق على أنواعها وقد تعدل هذا القانون بالقانون رقم ۲۰۱ تاريخ ۱۹۹۳/۳/4، لگن التعليق أعلاه بقي بعيدا عن أي مساس.

وبعبارة أخرى، أن أنقضاء مهلة السنة الأولى، ثم السنة الممددة ولجوء المدعية إلى التحكيم، لم يكن من شأنه الغاء أحكام المادة /7 من العقد، وهي التي لا تزال قائمة ولا تبتدئ بالسريان إلا من تاريخ،۱۹۹۱/۵/۲۳ .

٢- الفرع الثاني من السؤال

آن انقضاء مهلة السنة على البيع والشراء بموجب خیار الجمعية الشراء levis de l'option d'achat لم يكن من شأنه إسقاط الجمعية من حق أخر هو حق خبار الشراء طيلة مهلة خمس سنوات لأنه إذا الت الرخصة شرطة مستحيلا condition impossible خلال الفترة المنصوص عليها في المادة 20 من قانون ۱۹۹۹/۹/4، فإن زوال الاستحالة يقي ممكنا.

- عن طريق إلزام المدعى عليهما بالتسجيل بموجب قرار تحكيمي يحل محل رفضهما.

- فور حصول الجمعية الشارية على الترخيص خلال مهلة تلي صدور قرار التحكيم نسقوط العند بانقضاء مهلة السنة المنصوص عليها في المادة /۲۰/ أعلام لا يطال إلا عقد البيع المشروط باستحصال الترخيص، ولا يطال العقد الذي ينشئ حق خيار للمستأجر طيلة مهلة تعاقدية متفق عليها لأن عقد التأجير مع الوعد بالبيع avec protest le vente انBa يختلف الحلاقة جذرية واضحة عن عقد البيع، وهذا ما يوضحه العلم والاجتهاد، ولا سيما المرحوم البروفسور لويس بوابه في أفضل قبل وفاته في هجائية دللوز بتاریخ ۱۹۹۰/۸/۳۱ فعند ۱۹۸۸/۸/۲۶ قد تضمن عقد تأجير واسشجار لكي يقي مسکا المكوث في المأجور بدون أي تقيد بمهلة السنة، ولكي يصار إلى تجزئة التملك عن السند القانوني للاشغال.

كما تضمن العقد اتفاق على تخير الجمعية بالشراء (ومهلة نفاذه قانونا هو الترخيص الأداري - الممددة مهله قانونا.

كما تضمن العقد عقد وعد بالبيع مدئه التعاقدية /ها سنوات (تمددت)، وتقول، بكل تواضع واحترام، أنه من باب الهرطقة القانونية أن يؤدي سريان السنة إلى الغاء العقد بالوعد بالبيع هنا ولا يمكن استنتاج أي تنازل عن مدة الخمس سنوات والعقد بالوعد بالبيع المجرد أن مهلة السنة الأولى قد انقضت فالتنازل لا يستح في القانون أبدأ واطلاقا مو Le remondiations ne

ويقع باطلا كل تصرف ينطوي على مخالفة لأحكام هذا القانون كما ان من قام به ومن صدق عليه ومن سجله بالأشغال الشاقة المانية بالغرامة (م ۱۹)

بالمعنى نفسه

 عنيف شمس الدين والمصنف في الاجتهاد العقاري، بيروت ۱۹۹۲ - ص۳۱۹ ره ۳۱, عموما وأن القوانين السابقة القانون ۱۹۹۹/۹/4 كانت تعتبر العقد بلانا مطلقة متعلقة بالنظام العام ان لم يكن مسبقة بالترخيص القانوني المرجع السابق: ص۳۱۹ نجاء قانون ۱۹۹۹/۹/4 يجيز الوعد بالبيع ويعلقه بصورة مطلقة على الاستحصال على الترخيص ضمن مدة قانونية فصوى في سنة ويربطها بالنظام العام كما سبق.

راجع أيضا اجتهاد محكمة التمييز المدنية رقم ۲۰ سنة ۱۹۷۲ بدعوی تخيا فريحي مجموعة باز ۱۹۷۲ می ۳۹: أن القوانين المنظمة الأحوال نقل الملكية لغير اللبنانيين تتعلق بالنظام.

وهكذا

تكون مدة الترخيص مسنة بصورة الزامية ، وبالتالي، فإن المادة 7 من العقد قد عدلت بالمادة ۱۰ منه وعلى كل هي باطلة بطلانة مطلقة والجدل بشأنها محسوم بالمادة ۲۰ من قانون ۱۹۹۹/۹/4 ، وباطل كل كلام مخالف مع العلم أن الخصم تأمر في تقديم طلب الترخيص إلى ۱۰/۱۹/ | ۱۹۸۹ أي بعد مرور سنة وشهرين تقريبا على تاريخ العقد وهو ۸/۲۹} | ۱۹۸۸، تاریخ بدء مهلة السنة ونكرر أنه بمخالفاته في الانشاءات حال دون الحصول على براءة ذمة شأنها

مع العلم أن المادة 11 من العقد وضعت على عاتقه انجاز المعاملات التي لا ينجزها الموكلان على أن يتحملا النفقات.

وهكذا:

يكون حق الخصم بالتسجيل العقاري قد سقط نهائية ولا مجال لاحيائه .

ثانيا: في أن قانون المهل لا يطبق، واستطرادة كلية: لقد انقضت المهلة نكرر أقوالنا السابقة نؤكد: - ان مهلة الة المتصوفي عنها في المادة ۲۰ من قانون ۱۹۹۹/۹/4 من مهلة اسقاط لأنها مهلة الزامية وحكمية بموجب القانون ومرتبطة بالعام.

- ان قانون المهل رقم ۱۹۹۱/۰۵۰ استثنى في فقرته ۱۰ رخص التملك المعطاة للأجانب، وجاء الاستثناء مطالقة والحكمة من ذلك هو گون المهلة مهلة اسقاط وإذا كانت الرخص المعطاة من الحكومة امشيت من التمديد بموجب قانون المهل، فلماذا لا تستنی طلبات الرخص؟

الجواب:

هو الاستثناء حتمأ لأن مهلة الترخيص هي مهلة اسقاط مرتبطة بالنظام العام، وبأولى حجة أن تستثني طالما استثنيت الرخص المعطاة لتملك الأجانب.

بالاضافة إلى هذا

لقد استشفى القانون مهلا هي أقل خطورة من مهلة الترخيص بالتملك للأجانب، كمهلة اقامة دعوى الشفعة العقارية (الفقرة و من المادة 3 من قانون المهل) ومهلة ممارسة حق الأفضلية في المؤسسة التجارية (فقرة ۷ من المادة 3 المذكورة أعلاه) الخ،

فبالأولى حجة أن تستنی مهلة الترخيص للتملك الأجنبي، وهي أخطر بكثير من مهنتي ممارسة حي الشفعة العقارية وحق الأفضلية بشراء المؤسسة التجارية.

بالإضافة إلى صراحة النصوص القانونية كما ينا أعلاه واستطرادة على سبيل الجدل القانوني فحسب،

أن مهلة السنة للترخيص قد انقضت لعدم حصول الخصم على الترخيص، أما قوله بأنه تقدم من حضرة الحكم ضمن مدة السنة بعد صدور قانون المهل، فلا جدوى منه، لأن مهلة الترخيص في مهلة اسقاط بدليل صراحية نص المادة 3 من قانون ۱۹۹۹/۹/4 وبدليل نص الفقرة ۱۰ من المادة 3 من قانون المهل وإذا جارينا الخصم في تصوراته، أي معنى يفي للأحكام الالزامية المرتبطة بالنظام العام المذكورة أعلا۱۶۰.

ثالثا: في صلاحية الحكم

الكلام عام ويقال بصدد گل تحكيم وحكم، ولنا كل احترام العلم وعدالة حضرة الحكم، أن الحكم لا يستطيع أن يستجيب لطلب المدعية لأنها تطلب منه مخالفة النظام العام والنصوص الالزامية المرتبطة بها فهو لا يستطيع ذلك بموجب المادة ۱۲ من العقد وبموجب المادة 20 من قانون 1994/1/4 الصريحة والجازمة والحاسمة.

و كذلك بموجب المادة 11 من القانون نفسه التي تعتبر مخالفة أحكام القانون جناية تعاقب بالأشغال الشاقة على هذا اجماع العلم القانوني والاجتهاد در ادوار عيد: «موسوعة أصول المحاكمات والاثبات والتنفيذه جزء ۱۱ - التحكيم - ۱۹۸۸ - 144 - 145  القواعد التي لا يمكن استبعاد تطبيقها من جانب المحكم المطلق: أن الحدود المقررة لسلطات المحكم المطلق تبدو واضحة. فهناك قواعد لا يمكن للطرفين استبعاد تعطيلها، وهي تشمل قواعد النظام العام الرامي إلى الحماية في الوقت الذي لا تكون فيه الحقوق التي تحبها هذه.