التفاصيل طباعة نسخ

امتداد اتفاق التحكيم الى الخلف العام:

 يمنع عنا تقدم أن عقد الإيجار لم يتطرق إلى مسألة الحديقة وهل في داخلة فمن المأجور أم لا وحيث إنه يتعين عند سکوت ارادة الطرفين عن الحظ مدى شمولية عقد الايجار | الحديثة أو عدم شموله لها الرجوع في ذلك إلى القواعد العامة المتعلقة بهذا الموضوع

وحيث إنه من مراجعة الأحكام العامة العقد الإيجار الواردة في قانون الموجان | والعقود من ان المشترع لم ينعي على الحديقة أو على ملحقات الشيء المؤجر صراحة |

حيث إنه بموجب المادة 53 من هذا القانون وان الأحكام المختصة بموضوع | مع تطبق مبدئية على موضوع ايجار الأشياء

وحيث إنه بمقتضى المادة 118 موجات وعقود آن موجب تسليم الشيء | يشمل ملحقاته، وبموجب المادة 114 منه أن اللهم العقار بشمل أيضأ الثوابت الحكمية، فهي تعد حتمأ من ملحقات الميع. وجابت المادتان المذكور نان بتعهما الفرنسي كالأتي:

Article 418- L'obligation de délivrer la chose comprend égale ment ses accessoires

Article 419- La délivrance d'un fonds comprend également les Immeubles par destination qui sont considérés de plein droit comme les accessoires

وحيث أنه إذا لم یکی مستطاعة الأدعاء بالطايلي الهاوي الامر الدرع الموصل إليه في هذا الفرح بحر في ساحات المأجور العلوي، بددی ن قه ۲۱ مه به القسم (۳) من العقار

وحيث إنه بالسة النطاق لأرمي قد لت للسمحة لدى الكشف الحسي الذي أجراه مع الحي المكلف من فله و حضور فريقي الحصرية الحكيمية، واحدة إلى واقع الحال المكزس العامة منذ بدو لفية الإجارة، أن الحديقة عمل كمد الطابق الأرضي وملمة السلاميذ، وأن الحديقة محمية بكاملها لاستعمال المساح وحده من دون سواه، على الرغم من الحط عقد الايجار انه يعود للمؤجر أن يدحل ای المأجور مني شاه. فضلا عن القراره بأنه لم يدخل إليه ولا حتى إلى الحديقة إخلاء طبية المدة السابقة التاريخ الكشف.

فضلا عن ذلك، و حيث إن اقدام الفريق الثاني على أسعار العقار المدگو وجهة استعمال مدرسة أخذ في الاعتبار وجود الحديقة القائم فيها المأجور، ذلك أنه لا يمكن عمو منوعة من دون فحة تمكن اللامنة من اللعب فيها نو لا يكون فيها بوت خلاء وحنفيات ما

وحيث لو كانت وجهة استعمال المأجور محندة الغير مفرمة واقعة في مقابل ترضي، بل في طابق علوي مثلا لكان بالإمكان التصور أن المأجور يقتصر على مضمونه الواقع داخل البناء وزيادة في الأيتاح

حيث إن عقد الإيجار أبومه الطرفان في نهاية الخمسيات، أي في طن المرسوم رقم 1436 الصادر في ۳/۲۲/ ۱۹۵۰ والمعروف بنظام فتح المدارس الخاصة وحيث إنه من العودة إلى هذا المرسومه يشتن أن المدارس الخاصة لا يمكن أن تفتح إلا ضمن شروط محددة فيه

وحيث إنه بين أن المادة السادسة منه، توجب على طالب الإجازة بفتح مدرسة خالية أن يحتم رفع العقار، وموقعه، ومساحته، واسه ملکه، كما اشترطت أن يكون هناك ملاعب مكشوفة وغير مكشوفة، بما دعاء المرحوم المذكور سقيفة شتوية تحسب من أصل الملعب المكشوف في حال كانت متصلة به، بالإضافة إلى مرافق صحية، من مراحيض، ومفاصل، ومشارب، على أن تكون هذه المرافق في جوانب الملاعب. وأعيرة فقد أوجب إحاطة العقار بصوينة

وحيث إن المادة التاسعة منه نضت كذلك، على أنه إذا رغب صاحب الإجازة في نقل المدرسة، من عقار إلى آخر، يجب عليه أن يتحصل على إجازة وترخيص جديدين وفق الشروط والأصول المية في هذا المرسوم. وقد جرى تعديل هذا المی الأخير بموجب المرسوم رقم ۱۳۲۷۹ تاریخ ۱۹۹۸/۱۰/۲۶ بما لا يخرج عن هذا الإطار

وحيث له شين مما تقدم، أن المدرسة الخاصة، وفي حال مدرسة الفريق الثاني، لم شستشن من شرط الملاعب التي اتخذت من الحديقة موقعة لها. وان الإجازة أعطيت لها لتنادا إلى المساحة الأصلية التي كان يمتد عليها كامل العقار فل الاقتطاع الذي طال جزمة من مساحت الطاقة تخطط مصدق

وحيث إن تخصيمي المأجور كمدرسة وتعوينه يكون قد أعذ بالاعتبار ضمة مساحة الحديقة لأنه بغيابها لا يكون ثمة ملاعب أو مرافق صحية، تؤمن حاجات التلاميذ الضرورية

وحيث إنه لا يلتفت إلى النية التي كانت لدى الجهة المؤجرة عند إبرامها لعقد الإبحار الأول، طالما أن ذلك لم يرتبط بتحفظات بشأن عدم إلحاق الحديقة بكاملها بموضوع الإجارة، مع التنويه بأن الفريق الأول لم يبرز أي كتاب أو القار يعترض فيه على استعمال الحديقة منذ البدء وحتى اليوم. وحيث إن عقد الإبحار وان الصمت على عدد من القطع الواردة في خانة نوع الملك إلا ان اتساع استعمال المأجور كمدرسة يستدعي اعتبار الحديقة وما تشتمل عليه من الملحقات التي تدخل بغياب نص خاص بها في العقد، يستثنيها منه، من ضمن الانشاءات المؤجرة طالما ان المؤجر لم يتحفظ سابقاً حول ذلك ولم يشترط قبدأ ما على استعمال الحديقة.

وحيث انه بغياب أي اثبات آخر مناقض، فإن المحكم يرى الاعتداد بواقع الحال المكرس تعاملاً واتباع الحديقة بالطابق الأرضي. وحي إنه يتعين بالتالي اعتبار ان الحديقة داخلة في عقد الايجار باعتبارها من ملحقاته حتى وان لم تذكر صراحة من ضمن الأمكنة المؤجرة.

 ومن ناحية ثالثة حيث إن الفريق الأول استشهد بقرارين قضائيين بدائي مصدق استثنافاً، يعتبران ان الاجارة لا تنصب إلا على ما هو موضوع لها تحديداً.

وحيث إنه يشين من استعراض أحكام القضاء ان الاجتهاد منقسم على نفسه في مفهومه الملحقات الشيء المؤجر. فمحاكم الأساس تعتبر أن المساحة الداخلة في المأجور هي وحدها التي تؤخذ بالاعتبار على النحو الثابت بالقرار الصادر بتاريخ ۳۱/ ١٩٩٥/٣، عن القاضي المنفرد في بيروت الناظر في قضايا الايجارات، والمصدق ۱۹۹۰/۱۲/۲۱ في حين ان المحكمة العليا في قرارها الصادر بتاريخ ١٩٩٤/١١/١٥ رقم 176، الغرفة الخامسة، مجموعة باز، ١٩٩٤، صفحة 477 وما يليها. واعتبرت ان ملحقات المأجور وان استقلت كياناً عن المأجور ذاته كما هو محدد بالعقد، هي في خدمة المأجور ومعدة لتمكين المستأجر من الانتفاع به بالقدر الذي يستوجب هذا الانتفاع». وحيث إنه يدين أن محكمة التميز قضت صراحة ايضاً بأن عدم النص على ملحقات المأجور في عقد الايجار لا يؤدي إلى اعتبارها غير متصلة بالإجارة، وقد ذهبت أكثر من ذلك عندما قالت ان هذا الأمر لا يتأثر بمسألة عدم تخصيص كيفية الانتفاع بالملحقات وتحديدها بالنسبة لأحد المستأجرين متى كانت هذه الملحقات تقع في دائرة انتفاع أكثر من مستأجر، كما هي الحال في الدعوى التي تنظرها، وان ما يطبق على المأجور في مجال العلاقة ما بين المؤجر والمستأجر من أحكام قانونية بطبق أيضاً على ملحقاته، لأن العلاقة القانونية التي تخول المستأجر الانتفاع بالمأجور هي ذاتها التي تبرر له استعمال ملحقاته، ولو لم ينص عقد الايجار على ذلك. وان هذه العلاقة التأجيرية تخضع لأحكام قانونية واحدة وتطلق على مخالفتها احكام قانون واحد، بحيث لا يكون من مجال للتفريق بين المأجور وملحقاته، وانتهت محكمة التميز إلى القول: «إن القرار المميز باعتباره ان الأعمال في الباحة الخارجية المأجور والتي هي من ملحقاته لا تخضع لأحكام قانون... يكون قد جزأ العلاقة التأجيرية وألحق ملحقات المأجور الأحكام خلاف الأحكام التي يخضع لها المأجور وأخطأ بالتالي في تطبيق وتفسير أحكام القانون».

وحيث إنه يدنين ان الاجتهاد المكرس امام قضاء الموضوع حول مفهوم ملحقات المأجور، وانها منفصلة عنه، ما لم يرد اشارة مخالفة صريحة بها في عقد الإيجار،  من قبل محكمة التميز